成都中航国际交流中心营销策略报告（97页）资料教程.pptVIP

;第一部分 市场分析;2011的中国楼市， 我们经历了什么？;通过“控制需求、调整供给”中央力图使房产消费回归理性道路;开发投资及新开工面积增速放缓，特别是第四季度住宅开发出现疲态，开发商信心不足。;小姐：;目光锁定成都， 让我们盘点一下2011成都楼市关键词;关键词：“限购”” 天府新区规划”“第三套房备案放松谣言”, 地方政府执行调控政策的无奈和在“保市”方面的努力;关键词： “土地流标” “土地成交价下滑” 土地供应市场行情不佳，开发商拿地谨慎，土地供应偏重商业;本案所在的国际城南市场情况如何？让我们重点关注城南写字楼市场;城南目前在售写字楼16个，剩余体量超140万方。;城南待售写字楼9个，体量超100万方。;;项目;项目;项目;总结—— 2011年成都房地产市场总体趋冷，土地流标严重、住宅市场成交情况不佳，写字楼一枝独秀、逆市上扬，供需热点区域依旧、居住性投资性公寓热销； 城南商品房市场供应充足，商务过剩，预计2012年总体供应量大幅上升，价格下行压力大，市场竞争激烈； 写字楼方面，甲乙级写字楼价格差距不大，价格更低的乙级写字楼销售情况更好。 ;通过2011年，我们对2012市场做出如下预判： 宏观政策整体持稳，下半年可能会出现政策微调的窗口期； 城南板块放量巨大，未来市场竞争惨烈，价格下行趋势不可阻挡； 写字楼甲乙级混杂，配置一般、价格较低的乙级写字楼将获得市场亲睐。;对市场进行简单扫描后， 我们回头看看我们本案的情况——;项目位于国际城南天府新城站南组团核心； 直临益州大道； 处于政府重点打造的金融城附近； 近临市政府办公中心； 项目周边有多个正在销售的城市综合体项目。;总建筑面积;第二部分 核心问题及解读;;1、本案在区域内已经处于后程发力，被众多的项目抢得市场先机，项目自身产品设计无亮点，我们如何形成自身的差异化定位？;2、区域已经形成自身的动作取向，价格探底，性价比特征明显，我们走什么样的价格路线？;3、项目附近的“中航国际广场”已经具有了一定的市场知名度，我们如何建立自身的形象识别性以利于项目的传播和推广？;4、项目体量不大，但自身产品线丰富，推售策略如何把控，业态间如何做到有效统一？;面对这些问题， 我们的出路在哪儿？ 下面世家就以上问题提出我们的一些观点和解决之道！;;大鼎世纪广场;;我们是国际城南首席交流发布平台—— 行业论坛：定期举办大型行业论坛，如中国投融资高峰论坛、航空产业论坛等； 专家咨询：邀请业内专家为入驻企业提供专业咨询； 物理空间：为入驻企业提供高标准的国际会议中心、多功能厅，满足入驻企业对外交流的物理空间需求。 ;;产品梳理;产品梳理;产品梳理;产品梳理;产品形态;;;写字楼;乙级写字楼受到客户极力追捧，甲级落入冷宫; 客户：张先生（成交客户） 年龄：40岁左右 首次来访时间：2011年11月 职业及背景：客户为金融类公司负责人 满意点：价格、地铁 项目自身配套 客户白描： 客户一直有把公司的办公地点长期设在城南的想法，奥克斯广场又位于金融城的核心板块，客户第一次到访后，认为接驳地铁，项目自身配套丰富，性价比合适，同时也认为产品品质有保障，当日就认购了200㎡的全能写字楼。;住宅;由于该项目接驳地铁，项目自身配套齐全，虽然项目走量缓慢，但是仍然有销售前景。 1、大部分成交客户对交通、周边配套、升值潜力最为关注。 2、客群以改善型自用客户为主，数据显示，自用以及投资兼自用的客户占总体的80%。;客户：张女士（成交客户） 首次来访时间：2012年1月 年龄：31岁左右 职业及背景：客户为外资企业中层 满意点：项目品牌、地段 有投资潜力 客户白描： 第一次到访情况：客户由老业主带过来的，直接看了样板房，对项目非常满意，但因工作较忙，很久未能约访。 第二次到访情况：和家人一起到访，再次看完样板房后，仍然比较满意奥克斯广场的品质和配套，考虑到是作为改善型自住，加之已有两个圈中好友在奥克斯广场买了房，在朋友的推荐下最终成功下定2套。;公寓;公寓产品客户投资客占绝大部分; 客户：罗先生 年龄：34岁 职业及背景：酒店高管 满意点：精装、生活便捷 客户白描： 罗先生来成都不久，初次到访后， 来到现场了解了项目整体情况及规划，表示很满意，离他上班的地方非常近，步行几分钟就到了。然而城南有公寓产品的项目很多，罗先生下单犹豫，通过开盘日现场置业顾问一对一的讲解，罗先生在参观完样板间后最终确定认购一套。;商业;商业客户看好区域发展;客户：王小姐 年龄：34岁 职业及背景：农产品公司董事长 满意点：区域发展 客户白描： 王小姐来自宜宾， 是农产品公司董事长，因为业务原因对成都很熟悉。 第一次到项目后，客户项目整体情况及规划，并跟周边项目