房地产基础知识及成本管理一讲义教材.pptVIP

[（2）1991-1999年，是房地产炒作与调整阶段（炒作期：91-93年期间，主要是因为在1992年邓小平同志的南巡讲话，使房地产开始迅速发展起来，并掀起了房地产开发的高潮，当时炒作最严重区域-北海、大亚湾、海南等地，经过这一阶段后，从94-99年形成了房地产萧条期，同时还因为在此期间发生亚洲金融危机）；（3）1999-2007年房地产快速发展阶段，（4）2007-2012年调整阶段；] 【从此图可以看出，安居时代价格涨幅较平稳，而进入到投资和投机时代后，房价的涨幅却很大。案例举例：从2002开始，温州的房地产开发量迅猛增加，开发规模相当于江西一个省的总量，而当时温州市区的人口仅为100万人多一点。并且温州人开始大规模向外扩张，如在上海、杭州、苏州、厦门、北京、宁波等地进行房地产开发，同时形成了大家俗知的温州人到外地购房的“温州购房团”，并带动了其它城市房地产开发的迅速增加。】 * 开发流程中的报建可能因地方的不同略有不同。但大体上是一致的。 * 1.1、就是对意向性的投资地块进行投资环境的研究和分析，根据自然资源的了解和市场情况的调查以及对国家的经济政策等进行综合分析预测，找到最有利的投资机会，为投资机会的选择提供依据；如经过可行性研究报告通过后，就可参与土地的竞拍，以及拿土地使用证1.3、《选址意见书》 和 《项目立项》是向发改委部门进行申请并提供相关资料（可行性报告、资金来源、立项申请书等资料）经批准通过后颁发的批文。1.4、规划红线图：就是用地现状地形图，即用地范围；规划设计书文件主要是一些技术经济指标（多数在土地拍卖公告中已进行了明确：技术经济指标：包括建筑密度、容积率、建筑层数、高度、绿化率等经济指标）。1.5、提交建设用地规划设计总图，由规划管理部门审核后颁发此证。 2.1、通过招标择优选择勘察队伍进行地质勘察和设计单位进行建筑规划和施工图设计；2.2、施工图纸设计完成并经审图公司审核通过后报建委进行并联审查（消防、规划、卫生、气象等部门）、 2.3、目前多数都叫“七通一平”：通给排水、通电、通讯、通路、通燃气、通暖气及场地平整。2.4、首先要熟悉招标的流程：确定招标代理公司、由招标代理公司向当地建设工程招标监督办公室提交相关的资料和备案。招标备案资料：招标文件、评标报告、施工合同、招标委托代理合同。通过招标备案后才能确定总承包单位。招标方式（公开招标、邀请招标。公开招标：是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标，如大型基础设施、全部或者部分使用国有资金投资或融资的项目、使用国际组织或者外国政府贷款及援助资金的项目；邀请招标：是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标，如自有资金、房地产开发商 ）。 在办理《办理施工许可证》前安监站会到现场进行勘验，查验资料和临时设施是否具备开工条件，此时需提供这些资料，龙泉安监站要求提供的资料可能略有不同，但大体一致。 * 3.1、成堪院现场坐标放线和给高程控制点；3,2、工程管理：三控制两管理一协调。本次培训着重对成本控制进行讲解，具体内容在第三节中讲解，3.3、应具备下列条件：（1）完成工程设计和合同约定的各项内容，达到使用要求；（2）有完整的技术档案和施工管理资料；（3）有工程使用的主要建筑材料、构配件和设备的出厂合格证和试验报告；（4）有勘察、设计、施工、监理和政府监督部门分别签署质量合格文件；（5）有施工单位签署的工程保修书。 1、技术准备（关键：施工组织设计编写）、2、物资准备（材料、机械：塔吊）、3、劳动组织、4、施工现场准备（建设临时设施） * 4.2、在领《商品房预售许可证》前需完成以下工作：向房管局提交办理预售许可证的申请书、地址门牌号证明办理（派出所），物业招标及签订物业委托合同、预售价格报审、现场踏勘（主楼达到正负0时并到现场照相）。 * * * * 土地成本：楼面地价=地价（单位：万元/亩）÷666.7 ÷容积率 例如：地价100万/亩，容积率3.0，楼面地价约为500元/m2 * * 1）关于“全过程成本控制”在下面的第5小点进行具体讲述。2）包括从设计、到施工单位选择、材料采购等都要进行全方位的成本控制。 * 成本控制的组织措施就是从全员参与成本控制着手考虑的。【如对项目部的成本考核，因此必须建立成本控制的组织措施，人人参与。】 * 刚才讲了成本控制的方法中，其中一种方法就是成本全过程控制。从成本的属性及所占的比例来看，土地成本、市政公共设施费、企业管理费、贷款利息、税费及其它管理费，其所占成本的比例和波动幅度较小，可控性相对较弱。而前期工程成本、建筑安装工程成本，则会因为项目本身情况、涉及复杂因素众多等而出现前后测算差异较大的情况，并且所占成本的比例较大，因此需采取有效措施，成本的监控性较强。因此以