房地产估价中资本化率的研究-管理科学与工程专业论文.docxVIP

摘 要 本论文的研究对象是房地产估价中收益还原法使用的重要参数资本化 率。资本化率在收益还原法中有着重要的作用，资本化率的微小变动会对评 估结果产生巨大的改变，又由于影响资本化率的因素较多，目前确定资本化 率的方法存在资本化率界定误差大、收集数据困难、主观性很强和评估的结 果缺乏可比较性等特点。这些使得资本化率成了房地产评估风险产生的主要 因素之一。因此资本化率的确定直接影响收益型房地产估价的准确性，间接 影响资产重组和结构调整的合理性，影响房地产交易各方当事人的合法权 益，影响房地产市场的规范性，影响房地产融资风险、房地产税的征管工作 等各方面；而且目前，对资本化率的确定方法并不统一，有着多种做法，有 时这些做法的估价结果相差极大，因此，对资本化率进行深入研究是非常有 必要的。 本研究旨在对传统的确定资本化率的方法——市场提取法进行改进，提 出一个基于专家综合评判的方法来确定特定对象的资本化率，利用专家的权 威性，运用模糊数学理论来解决选择比较参照的交易实例问题，首先应用贴 近度的概念，选择贴近度最大即与待估房地产最相似的可比交易实例，然后 再将待估房地产与可比实例的贴近度转化成权重，解决现在评估中存在的主 观性强的缺点，最后将其应用在实例上检验其可操作性。 通过综合评估示例比较可以看出，在市场提取法中应用模糊数学，使实 例选择和权重确定比传统方法更加合理科学，它避免对问题主观决断且减少 了个人感情色彩对评定产生的影响。同时通过对交易实例进行修正，使其和 估价对象更加接近，这样得出的结果更能反应实际的情况，基本消除了传统 方法所存在的局限性。 关键词 房地产估价；收益还原法；资本化率；模糊数学 Abstract In this paper, major efforts are devoted to vital parameters of capitalization rates applied in Income capitalization approach in real estates appraisal. As is known, capitalization rates play an important role in Income capitalization approach, as a slight alteration of the capitalization affects the appraisal outcomes greatly. What’s more, there are many factors influencing capitalization rate, therefore, many problems arise in ascertaining the capitalization rate. For example, many errors occur in computing capitalization rates. What’s more, it is difficult to collect data. The process of computing tends to be too subjective and the outcomes lack of comparability. Due to the above problems in ascertaining capitalization rates, it can be assumed that capitalization rate is one of the main factors in causing risks in REA. Thus, the ascertaining of capitalization determines the accuracy of profitable housing properties appraisal. On the other hand, it indirectly influences the rationality of the re-composition of capitals and the structural modulation. Furthermore, it influences the legitimate rights of the privies involved in real estate dealings; it influences the standardization of real estate markets; it influences the risks involved in real estate financi