星河温泉小镇项目项目初步沟通稿案讲义资料.pptVIP

先地产后开发旅游的模式对本项目的开发导向 开发模式：依附原有的资源先开发房地产，再进行旅游项目的开发 模式风险分析：先开发房地产再进行旅游项目的开发，结果可能会形成本末倒置，损失惨重。 对本项目开发导向：由于本项目先天资源优势并不明显，假如简单依靠先开发地产，通过套现来促进旅游项目的开发，提升整体项目的吸引力，我司认为此类开发模式存在一定问题，因为在未能形成有特色、有份量的旅游项目和良好的配套环境前，就圈出大片用地，仓促上马大规模开发房地产，结果只能是本末倒置、损失惨重，因为位置、交通条件的先天不足，项目想走卖地产搞旅游项目来带动度假区整体发展的路子难度很大。 模式三：案例——【云南丽江束河古镇】先地产后开发旅游项目再地产模式 项目开发战略——前期以投资性客栈产品投放市场，形成项目市场热销，再开发旅游项目，包括酒吧街、特色商业街等文化商业景点开发，带动区域地产的火热，后期再推出可售投资型客栈，完成项目开发价值的实现。 束河，即是丽江古城的重要组成部分，它所拥有的自然风光、民俗风情、历史遗迹以及多元文化景观，都是丽江古城的补充与延伸。尤其是古镇引水入村的方式与街市布局的实例，是研究丽江古城的重要参考资料。 开发模式：地产起步——旅游发展——带旺地产——全面发展 模式优势分析：该模式是旅游与房地产良性互动的典型，将旅游功能和居住功能融为一体、混合布局，把住宅、旅游及相关的设施与服务整合在同一空间内，实现房地产开发与旅游景观开发高度融合，房地产成为景观的有机部分，景区环境又深化了房地产的旅游内涵，建成集旅游、度假、文化教育相关的特色商业与高档居住为一体的花园城市综合社区。 成功条件：合理的启动区产品选型、合理的分期开发计划 对本项目开发导向： 本项目具备一定的自然资源及片区认知度，通过合理的启动区产品选择，进行特色房地产项目开发，建立五星级酒店及相关商务配套来提升片区认知度，完成区域价值提升。 先地产后开发旅游项目再地产模式对本项目的开发导向 针对项目发展模式和思路的界定 结论： 通过国内旅游地产项目开发案例的研究，结合本项目目前的需求导向，选择适合项目的发展模式与思路，我认为目前“地产先行、引导旅游跟进、再用旅游带动后期地产的发展”模式适合本项目下步发展方向。 模式选择 模式内容 代表案例 是否适合本项目 模式一 旅游先行、反哺地产 模式 深圳华侨城、深圳观澜高尔夫、昆明春城高尔夫、昆明温泉山谷 模式二 房地产先行带动度假地模式 昆明天湖岛温泉旅游 度假村 模式三 地产带动旅游，旅游再带动地产 云南丽江束河古镇 √ × × 本项目发展模式阶段界定 本项目目前的发展模式已经完成地产先行、随后需要通过旅游的发展来带动项目地产下一阶段的发展 地产先行→引导旅游跟进 →带动后期地产的发展” 问题的解决建议 从新建立营销模式 营销战略模式建立 给投资客户信心 旅游宣传为主 旅游可客户 带动人气 通过旅游带动人气，从而拉动项目商业及酒店，既而给投资客户信心，最终达到销售目标 带动别墅及商业的 招商运营 逐步渗透达到目标 营销模式 5个创新 5个建议 概念创新 价格？价值 价格≠价值 为什么？ 价值=价格×含金量（刚性利益） 价格价值 不值! 价格价值 值! 重构价值体系 理念创新 好的旅游项目应该具备那些条件 “吃”——旅游饮食文化（又贵又难吃）全新升级 “喝”——酒文化、茶文化 “玩”——唯一的自然硫磺温泉、风景优美的景观 “乐”——刺激、休闲、艳遇 “住”——豪华度假别墅、全球贡献分时度假系统 “娱”——高端商务会所、养生SPA “购”——情侣饰品、名族文化工艺品、 市场创新 在战略实施的过程中，坚持以昆明市场为主曲靖等地州市场为辅的理念，“分解市场”但不是“分散运作”，要正确认识到昆明本地有效需求将最终实现本项目的销售，目标建立一个强有力的营销运作中心去“辐射”全国以及海外的市场，关键是通过各分解市场的互动来拉升价值。 [榜样示例：张艺谋的影片，“海外得奖，国内热映”，海外得奖仅仅是提升价值，互动激发需求，国内热映才是实现经济价值的关键。] 海外 造势 昆明 地州 以海外市场造势撬动 昆明、地州市场 策略创新 分时段入住计划 购买项目的业主可将所购物业放入全国旅游度假平台分享库，在一定时间内，可选择入住全国各地其他旅游度假圣地的同类物业，同时将多重度假惊喜。 终生养身计划 针对昆明、曲靖及全国各地的客户，启动终身养身计划，所有新老客户（特别针对50岁以上老客户）到项目旅游或者购买物业均可参与此计划，定期获得养身护理。 物业增值计划 针对所有购买物业的业主启动物业增值计划，定期对入住进行物业维护和家庭小护士，促进项目品牌提升，同时，免费对投资性物业进行管理和维护。 客户VIP计划 所有加入VIP体系的客户将享受前所未有的特惠服务，