二手房买卖合同中居间商民事法律责任分析法学专业论文.docxVIP

内容摘要 随着二手房买卖程序越来越复杂化、专业化、网络化，推动着房屋中介市场的不断 壮大。越来越多的房屋买卖通过中介公司来完成。但是由于现行法律对中介公司的规范 十分缺少，以及相关的关于居间的法律规定也十分笼统。关于居间合同的规定也就只有 《合同法》中的四条。也即是《合同法》从第四百二十四条到第四百二十七条这四条。 所以关于对房地产中介市场的规制就十分的不健全，但是在房屋买卖中特别是二手房买 卖中又离不开中介公司的介入。特别像北京这样的一线城市，中介公司介入二手房买卖 已经达到了 80%。这样的一个市场导致很多人痛恨中介公司是“黑公司”，所以很多时候 在法院的诉讼中，法官也会有这样的感情倾向，这样难免会导致判案时过多的加入法官 的个人感情因素，而不能达到法律的公平和公正。由于关于居间商民事责任规定的缺乏， 导致在司法审判中，出现很多无法可依，甚至法官造法的现象发生。 笔者在这里通过分析一个典型的司法个案的方式，对我国现存的由于法律规定的缺 少所导致的司法不公现象进行研究和思考。以期能够对我国关于居间商民事责任的分配 方面在立法和司法审判中提供有益的参考。 第一部分主要是对司法个案的引入，主要介绍司法审判中，对居间商民事责任的认 定与评判。在司法审判中，法官根据过错责任的大小来认定责任的承担。第二部分是对 案例争议焦点的总结。第三部分为本篇文章的重要部分，首先是从合同相对性原则方面 对司法个案进行评判，得出在居间房屋买卖合同无效后缔约过失责任的承担，只能在缔 约人之间承担。而不能扩大到买卖合同之外的居间商。其次是从居间商的如实报告义务 对司法个案进行分析，得出从立法的现行规定，以及居间法律制度的不完善，对居间商 如实报告义务和调查义务的全面要求过于苛刻。其三是从出卖人的权利瑕疵担保义务对 居间商的民事责任的影响方面进行分析。出卖人是标的物权利瑕疵担保义务的主要承担 者，而居间商只能是根据出卖人所提交的材料进行审查和提示义务，如果出卖人有故意 隐瞒的倾向，作为居间商是很难得知的。其四是从居间商关于权利瑕疵担保义务的免责 条款上进行分析，根据意思自治原则，居间商在合同中有免责条款的，在司法判案中， 应该遵守当事人的约定，体现私法的自治性。第四部分，通过分析个案，提出对我国居 二手房买卖合同中居间商民事法律责任分析 间商民事责任的相关思考及完善建议。立法建议主要是要建立完善的信息告知制度和居 间商有条件的调查义务。 关键词：居间商；损害赔偿；如实报告义务；二手房 Abstract With the second-hand house trading program more and more complex, specialization, networking, the housing intermediary market are growing. More and more apartments for sale through an intermediary company. However, the existing legal norms of the agency are missing, and the relevant legal provisions on intermediary are also very vague. Provisions on intermediary contract is the only contract law from four hundred twenty-four to four hundred twenty-seven four. The regulation of the real estate intermediary market is not perfect, but especially in the sale of second-hand housing apartments for sale can cant be done without the intervention of an intermediary company. Especially like the tier cities, the agency involved in the second-hand housing trading has reached 80%. Such a market led to a lot of people hate the intermediary company which is called black company .so many times in the court proceedings, the judge sometimes have th