朝阳公园豪宅PARK北京营销提报-111018终版幻灯片资料.ppt

政策方面，调控力度持续加力，调控指向清晰明确，且政策无松动预期 市场方面，整体销量受政策影响呈现量价齐跌局面，而下半年及明年市场 将面临宏观经济、自身发展，政策持续等多方面考验，形势不容乐观。 供应方面，保障型中、低端产品逐渐成为市场供应主流，客观加大豪宅大户型 产品的稀缺，进一步突显产品优势 需求方面，投资需求全面回落，改善型及刚性需求持续观望，而针对商业类物 业的打压政策仍有望加码。 高端物业销售价稳量跌，大多项目销售惨淡。 整体市场持续低迷，后市发展利好看空，投资需求持续受阻，共性市场条件下要求本案必须采取非共性营销策略; 在政策调控及舆论导向均呈利空的现阶段，整体市场维持持续低位运转，大部分项目销售处于停滞状态，高端投资客群观望严重，改善型及刚性需求客户也处于游离僵持状态，整体客户对于产品价格与价值是否对等的考查越来越细致清晰。 而从良性运转的样板项目可以看出，优势地段、差异产品、非常规手段的包装及营销相结合，形成立体多维的渗透型攻势，成为项目保持良好业绩的必备条件。 因此 “把握优势时机，打造产品差异、提升细节品质、定制创新营销”是本案下半年营销策略制定的核心及销售达成的关键。;区域及泛区域市场简述; 好在，这还不是一个最坏的时代，而我们，还有一个在绝对优势地段的绝对稀缺产品；虽然产品目前依然面临很多未确定因素，但其自身的稀缺价值是任何人都不可否认的。 因此，还是让我们已原有产品为出发点，进行产品定位及营销执行的探讨… ;价值构造及客群定位;基础参数指标（原有）; 在长达两年的前期工作中，我们在看到项目存在的客观问题的同时，也看到了开发商对产品精益求精的用心程度，每个细节，都力求做到尽善尽美。当然，这也对销售公司提出了更高的要求，面对这样一个精益求精产品，我们一直在问自己： 他和其他豪宅相比的区别到底是什么？他来源而又高于产品的价值如何提炼？价值体系如何建立？ ;如果我们肯换一个角度去思考……;非凡区位 不可复制 对于珍惜资源的占有、充满居住感的生活氛围，形成了本案的尊贵气质，地标性建筑，位列北京国际化大版图天元地段，区域优势，罕见匹敌;左揽中央公园浩瀚鲜氧，右拥果岭淋漓绿意 距离亚洲最大的城市公园朝阳公园西门150米，西侧为北京罕有城市高尔夫球场，进可会晤世界，退则悠享宁谧。;皇冠帝标建筑，刻画恒久荣耀天际 King size豪宅，简约与华贵浑然叠化 多重园林，宛若人生精致，步移景异，感悟自然 顶尖级品牌家装，精雕细琢，细节呈献品质 国际管家，度身定制贴心服务 国际化合作团队，追求至善境界，力筑顶级享受;PARK北京;外部大气;80%最优质商务资源聚集 —— 四大成熟商圈：燕莎、东直门、 朝外工体、CBD;;;客群描绘;客群定位;阶段样本客户反馈;年份;媒体来源;年份;媒体来源;客户 种类;A/B类意向客户分析;居室需求;面积需求;购买用途; 项目在为期近两年的筹备中，陆续阶段性积累了大量客户，但由于本次5#楼启动较快，因此客户情况梳理很难在极短时间内一步到位。 鉴于此，销售部借助项目一些初步的产品信息确定，对上述样本客户中意向较强的部分客户进行了较为深入的电话及现场沟通。 我们更希望看到的是，这群客户骨子里的真正特性…;完美性：苛求细节——产品先行，服务至上; 这其实是属于我们的一群人，而我们这样的项目，也应该本着这些特定人群的特质出发，围绕目标客层的置业行为特质，结合产品特点和市场情况， 制定整体营销方案 … ;2011-2012年全案营销思考;营销目标;开盘时间：2012年3-4月份 销售周期：2012年3月-2012年12月，共计10个月 销售价格：整体实现均价不低于50000元/平米 销售面积：实现5#楼90%以上销售率，销售面积约1.8万平米 总销金额：不低于9亿元 回款金额：不低于8.1亿元;;整体销售策略制定;销售策略核心-1 销售模式;销售策略核心-2 价格策略;价格 推导;鉴于本案相对快速销售的目标要求，在结合周边项目价格及销售情况的综合比较下，制定本案销售价格。; 项目选择 长安8号(15%) 四季世家(15%) 9号公馆(10%) 棕榈泉白金公寓(15%) 霄云路8号(15%) 圣世一品(15%) 禧瑞都(15%) 比较方面 总体规模：项目的规模效应（