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第二节 前期管理 四、前期管理的特点 （一）由前述前期管理工作内容分析可见，前期物业管理的许多工作，尤其是前期管理的特定内容是以后常规期物业管理的基础，对常规期物业管理有着直接和重要的影响。这是前期物业管理最明显的特点。 （二）前期管理职责是在新建物业投入使用初期建立物业管理服务体系并提供服务，其介于早期介入与常规物业管理之间。因此，前期物业管理在时间上和管理上均是一个过渡时期和过程。 （三）新建物业及其设施设备往往会因其施工质量隐患、安装调试缺陷、设计配套不完善等问题在投入使用的初期集中反映出来，造成物业使用功能的不正常，甚至可能会出现临时停水停电、电梯运行不平稳、空调时冷时热等现象。由于物业及设施设备需要经过一个自然磨合期和对遗留问题的处理过程，才能逐步进入平稳的正常运行状态。因此，此阶段的物业管理也明显呈现管理服务的波动和不稳定状态。 （四）经营亏损。在前期物业管理阶段，需要投入人、财、物等资源投入较大，管理成本相对较高。同时，物业空置率却较高，管理费收收缴率低。因此，前期管理阶段的经营收支一般呈现收人少、支出多、收支不平衡和亏损状态。 第三节 物业入住管理 一、入住服务的涵义 入住是指建设单位将已具备使用条件的物业交付给业主并办理相关手续，同时物业服务企业为业主办理物业管理事务手续的过程。对业主而言，内容包括两个方面：一是物业验收及其相关手续办理；二是物业管理有关业务办理。 入住过程涉及建设单位、物业服务企业以及业主，入住的完成意味着业主正式接收物业服务企业，物业由开发建设转入使用，物业管理服务活动全面展开。 入住时限是指《入住通知书》规定业主办理入住手续的时间期限，当新建物业符合交付使用条件，物业建设单位和物业服务企业应通过有效途径或合理手段，如根据业主提供的通讯方式，以电话、电报、信函、电子邮件等方式与业主联系，或在上述联系无效的情况下通过登报、广播和电视公共传媒等方式向业主传速或传达物业入住信息，向业主适时发出入住通知，约定时间验收物业和办理相关手续。要注意在通知业主的时候，尽可能一次性告知办理相关手续时候应携带的有关材料。 第三节 物业入住管理 二、入住的准备 （一）健全客服中心组织机构，完善团队管理 （二）制定入住工作方案 （三）资料准备 （四）办公用品准备 （五）协调工作 （六）通知入住 （七）环境布置 （八）入住仪式策划 （九）制定应急预案 第三节 物业入住管理 三、入住服务的办理程序 （一）入住流程与手续 1．入住流程 3 提交办理产权所需资料，签订委托协议，交纳相关费用 2 验收房屋并填写《业主入住房屋验收表》，签字确认 1 业主凭入住通知书，购房发票及身份证登记确认 7 领取房屋钥匙（入住过程完结） 6 领取《业主（住户）手册》等相关文件资料 5 交纳当前物业服务等有关费用 4 签署有关物业管理服务约定等文件 第三节 物业入住管理 三、入住服务的办理程序 2．入住手续 （1） 持购房合同、入住通知书等进行业主登记确认； （2） （3） （4） 房屋验收，填写《业主入住房屋验收表》，建设单位和业主核对无误签章确认； （5） （6） （7） （8） 交纳物业管理及其它相关费用； 领取钥匙，业主入住手续办理完结，相关资料归档。 产权代办手续，提供办理产权相关资料，交纳办理产权证所需费用，一般由建设单位承办； 建设单位开具证明，业主持此证明到物业服务企业继续办理物业入住手续； 业主和物业服务企业签署物业管理的相关文件，如：物业管理收费协议、车位管理协议、装修管理协议等； 领取提供给业主的相关文件资料，如：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《业主手册》等； 第三节 物业入住管理 （二）费用交纳 根据收费标准向业主、物业使用人收取当期物业服务费及其它相关费用，并开具相应票据给业主、物业使用人。 （三）验房及发放钥匙 建设单位或物业服务企业陪同业主一起验收其名下的物业，登记水、电、气表起始数、房屋验收情况，购房合同双方在《业主入住房屋验收表》上签字确认。 1．向业主发放钥匙并记录； 2．验收不合格的部分，物业服务企业应协助业主敦促建设单位进行工裎不合格整改、质量返修等工作。发现重大质量问题，可暂不发放钥匙。 （四）资料归档 业主物业验收以及其他手续办理完结，物业服务企业应及时将已办理入住手续的房间号码和业主姓名通知门卫，并及时将各项业主、物业使用人资料归档，妥善保管，不得泄露给无关人员。 第三节 物业入住管理 四、入住验房存在的主要问题 1 2 3 4 5 门窗系列包括不仅是否平整、牢固、安全，门窗是否密缝、贴合，门锁、窗钩有无质量问题，玻璃是否防水密封