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房产税全国推广的可行性研究 重庆大学硕士学位论文 （学术学位） 学生姓名：刘余健 指导教师：王 林 教 授 专 业：技术经济及管理 学科门类：管理学 重庆大学建设管理与房地产学院 二 O 一二年十月 The Feasibility Study of the Property Taxes Across the Country A Thesis Submitted to Chongqing University in Partial Fulfillment of the Requirement for the Master’s Degree of Engineering By Liu Yujian Supervised by Prof. Wang Lin Specialty: Technology Economy and Management Faculty of Construction Management and Real Estate Chongqing University, Chongqing, China October 2012 摘 要 房地产行业在我国 30 年的经济体制改革期间取得了突破性的进展，成为了国 民经济的支柱产业之一，住房自有率也在不断提高。城市化的逐步提高，人口大 量聚集到了城市中，人们的生活、居住、生产也随之集中，这对地方政府的基础 设施建设、公共服务的供给提出了更高的要求。但自 1994 年我国进行分税制改革 以来，地方政度所负担的事权和所得到的税权并不相匹配，需要进一步深化财产 税的改革，构建完善的地方税种。同时房地产市场也需要一个长效的制度性的调 控。这些种种都使得房产税呼之欲出。本文的目的就是研究房产税在我国推广的 可行性。 在我国进行政策改革往往是从试点开始的，房产税也不例外，在讨论房产税 的推行之前首先讨论和总结我国模拟试点和上海、重庆试点的经验。 本文借助可行性研究的框架，从房产税所处的社会与经济环境视角，主要从 以下几个方面对房产税的全国推广的可行性进行研究： ① 房产税推广的必要性。 土地财政在我的发展阶段扮演了重要的角色，土地出让金的收入为政府的基 础设施建设、公共服务投入等提供了大量的资金支持，然而土地财政也存在着种 种的缺点，从长远来看并不适合作为政府长期以来的依赖收入政策。同时自 1994 年以来我国的分税制改革使得地方可以支配的收入比例降低，因此完善地方税收 也是以后税制发展的重要一个方面。房产税作为地方税，其种种优势为分税制下 的地方政府税收提供了一个可考虑的解决方案，也为破地方财政的困境提供了出 路。但是通过一个简单的测算，我们可以看出房产税的收入在现阶段并不足以替 代土地出让金的收入，但从长远来看房产税的地位将会越来越突出。 2004 年以来我国房地产经过陆续的政策调控已经逐渐完善和成熟，但是政策 性调控有其固有缺陷，最大的缺点就是容易破坏市场合理预期。而房产税的推广 作为一项政策性调控措施，能够比政策性调控起到更好的作用。 房产作为一项资产在我国越来越受到投资者的青睐，从房产的投资和交易中 获取收益者也不在少数。房产税的推广可以从源头上介入房产交易的资产获利。 ② 房产税推广的合理性。 我国城市化逐步成熟，这意味着大量的居住需求将被满足，为房产税的开征 奠定了税源基础。同时城市化的成熟要提政府提供更多的公共服务，这些都需要 一定的财政收入为支持。 房产税的推行时需要一定的技术条件作为保障。房地产基础数据的收集、评 估体系的建立、政府多部门信息的共享与管理协作都是必要的技术条件，分析认 为技术条件是我国房产税推行一个较大的瓶颈。 成本与效益的分析是进行决策的一个重要参考因素。房产税的推广更多的是 不可量化的社会成本和效益。认为在城市的不同发展阶段，房产税有不同的成本 和效益对比。在城市化接近饱和情况下会有最大效益成本比。因此需要根据不同 的城市发展阶段来推行房产税。 根据上述的分析，给出了对房产税推行的建议：首先在最基本的法律制度上 我国房产税的推行是无法绕行的，但可以根据“试点——立法——推行”的步骤来推 行房产税，在推行之前有必要做好相应的立法准备以确立房产税征收的合法地位。 同时对税制的设计也进行了讨论和建议。最后得出的结论认为，从长远来看房产 税有推广的必要性，但是在目前阶段由于我国的城市发展阶段相对不算成熟税收 的成本很可能高于税收带来的效益；技术条件并不足以支撑房产税全国的推广； 因此房产税的推广需要采取由局部到整体推广的形式。 关键词：房产税，可行性研究，房地产，税收 ABSTRACT In 30 years during the reform of the economic system in China, the real estate ind