房地产营销过程中的法律问题研究-工业工程专业论文.docxVIP

西安建筑科技大学硕 上论文 市场经济不相适应的管理体制和运行机制，依法对房地产市场进行科学地宏观调 控;房地产开发企业要树立守法经营的观念，自觉遵守国家制定的各项法律、法 规，树立诚信经营的理念，保证消费者的法定权利不受侵 害:消费者应尽可能多 的学习有关房地产方面的知识，利用法律武器尽可能采用理性的维权方式和途径， 如与开发商协商和解、请求消费者协会调解、向有关政府部门巾请 、提起仲裁机 关仲裁、向人民法院提起诉讼等，以确保自身合法权益得以实现。 1.1.2 研究目的和意义 目的 阐明在房地产营销中房地产行业应遵循的主要法律法规，在房地产营销中商 品房买卖合同、面积、质量三个方面各选取尚未解决或有在分歧的法律问题进行 具体分析，提出解决这些问题的个人见解，提出现有房地产法律法规中存在的问 题，期望能对解决房地产纠纷及完善有关法律 制度提供一些帮助。另外呼吁政府 部门进一步完善必要的法律制度，充分运用法律这 一公共管理的重耍手段，来管 理社会公共事务。 意义 房地产业作为我国国民 经济中的支柱产业已得到很大发展 ，对于提高人民生 活水平起着越来越大的作用，为促进房地产业持续 、快速 、健康地发展，必须采 取措施解决房地产营销中的若干法律问题，否则就会影响房地产行业的经济发展。 这是个涉及到立法及法律法规适用的过程，箭要立法机关、政府部门、人民法院 等有关各方面共同努力才能实现。 研究房地产营销过程中的法律问题，可以便房地产企业更好地了解在各个阶 段应遵循的主要法律法规，从而有利于把房地产经营管理活动纳入法制化轨道: 可以为政府部门运用法律 手段进行公共管理提供 政策性建议;也可以让消费者了 解在房地产交易中容易出现的问题和纠纷，探讨解决途径。对房地 产经营 管理中 的某些有争议的法律问题进行分析，既有利于法院审理房地 产纠纷案件，又有利 于发现法律体系中的不足之处从而完善有关房地产的法律制度提出立法建议。 l.2国内外研究现状 1.2.1 国外研究现状 西方发达国家在第 二次世界大战后，随着房地产业的迅速发展，各国都加强 了对房地产业的管理与立法，建立 了除民法等基本法 中关于房地产的立法内容外 的一系列专门的房地产法规，逐渐形成了 一整套完整的房地产法律体系。与我间 现有的房地产法律相比 ，西方发达国家房地产法制概括起来主要有这样几个特征: ( 1)西方发达国家的法制建设历史悠久，房地产法律也随着历史的发展得 到不断充实和完苔，形成了以基本法为核心，门类齐全、相互协调严密的房地产 法律体系 。基本法的内容是整个房地产法律体系中的纲领性法规，主要体现在宪 法和民法中，对房地 产业的专门立法有指导作用，这为房地产法律的进 一步细化 和深化，作了很好的铺弛。 (2) 注重与城市规划和区域规划等法律相联系，注重综合立法，为城市规划 的Y事实、城市生态的保护等提供法律保证。西方发达国家的房地产 立法不是孤立 地就事论事 ，而是注重与城市规划法、区域规划法 、建筑法等法相配合，以达到 综合治理的阔的。这保证了城市规划 、区域规划等法律得到更好的落实 ，从而使 城市布局井然有序，城市生态最观得到良好维护。 (3)注重住宅建设方面的 立法 。西方各国均十分重视住房问题，重视制定和 落实住房方面的法律法规。这些法规不仅涉及面广，而且条文规定很细 。住房法 是房地产法律的重要组成部分，其内容包含对住房的管理 、住宅的维护、修缮与 翻新，以及获得住房或以获得住房为目的的改建、扩建等多方面的规定。 (4)注重技术.守法，保证了建筑物的工程质量。以在国香港有关建筑物方面 的法规为例，其《建筑物条例》含有附属法规 11 个如《建筑物管理条例》、《建筑 物拆卸工程规例》、《建筑物电梯规例》、《建筑物升降机规例》、《建筑物设计规程》、 《建筑物专用街道、道路规例》、《建筑物垃圾槽规例》、《建筑物储油装置规例》 等，从方方面面规定了建筑物各部分的技术内容，从而确 立 了建筑物工程质量的 规范标准。 1.2.2 港台研究现状 我国台湾地区的房地产法大致也可分为 土地法和房产法两部分。 1956 年和 1976 年台湾当局先后两次修正公布了《土地法))， 1981 年又对 1947 年公布的《土 地登记规则》进行了修正。台湾地区的土地法对地籍的管理、 土地登记、房屋及 基地管理 、土地征收管理的规定比较细致e 例如，在土地登记中包括书表帮册图 状、登记程序等内容。台湾地区的房产法主要是 1974 年 7月颁布的《住宅条例)) ， 出条例虽名曰住宅条例，但很多条款都 与调整房地产管理 关系有关。如其中第 三条规定: 住宅之山租、出售办法由主管机关定之，第八条规定 :住宅之兴建， 应设置基金 ，其办法由行政院定