河南驻马店岽子营项目投资可行性研究报告 2018-64页幻灯片资料.pptVIP

;一、基本情况;2、土地面积及形状 宗地形状方正，净出让面积300亩，分为东西两部分。; ; ;一、基本情况;5、环境条件;6、规划设计条件; 由于宗地周边道路多属规划中道路，金雀路正在修建中，铜山大道也只有电力铺设到位，自来水、排水、天然气、通讯、均未通达该地块。 地块东约1公里的天中山大道水、电、气等均已铺设到位，未来金雀路、团结路一旦从天中山大道修通至地块，相关配套设施将随道路引入地块旁。 ;1.宗地获取方式 近期我公司协调政府、市规划局、市国土局推进土地前期工作，4月22日岽子营第一批宗地300亩进行了公告 ，我公司将通过招拍挂方式获取土地使用权。 2.土地获取成本 住宅用地起始价46万元／亩，商住用地起始价60万元／亩。 （注：按照政府对宗地出让的规定，在招拍挂结束前政府领导将确定宗地保留价，招拍挂地价须不低于保留价。 ） ;第二部分：城市发展状况;一、城市概况;2010年全年全市生产总值1055.45亿元，比上年增长11.6%。；全年全社会固定资产投资668.38亿元，比上年增长18.9%；全年社会消费品零售总额376.67亿元，比上年增长18.4%；城镇居民人均可支配收入13702元，实际增长11.3%。;2.驻马店市经济发展指标; 驻马店市经济近几年一直保持较快发展势头，生产总值连续多年保持两位数增长。2010年全年生产总值达到1055亿元，同比增幅11.6%。 ;二、经济环境;二、经济环境;;三、城市发展规划;三、城市发展规划;三、城市发展规划; 1、根据驻马店城市规划，2020年中心城区人口将达到150万，中心城区的生活区主要向北、西方向发展。 2、驻马店市行政机构逐渐在北部行政新区聚集；京广客运专线建成后，驻马店高铁客运站将是未来市区主要的客流集散地。 宗地所在区域西邻驻马店高铁客运站，北接行政新区，在未来的发展中极具发展潜力。;第三部分：房地产市场分析;一、驻马店市房地产市场总况;一、驻马店市房地产市场总况;一、驻马店市房地产市场总况; 从图表中可以看出，2010年驻马店施工面积和新开工面积是2006年的10倍左右，竣工面积是2006年的17倍。;2006年—2010年驻马店市房地产市场主要指标一览表; 根据2011年居民购房需求调查得知，驻马店住房需求呈现以下特色： ??? 1、居住性需求为主，投资需求比例较小； ??? 2、一半以上的购房者倾向于90-144平方米之间的户型面积； ??? 3、多层住宅接受度高，客户选择高层住宅有抗性；消费者倾向于现房、准现房，对期房有抗性； 4、客户对商品住宅的心理价位为2500—3000元/平方米，但部分档次较高的项目售价已达3900元/平方米，反映出客户认知与市场之间尚存在一定的差异。 5、驻马店市区位于驻马店地区中心位置，周边县市的客户是驻马店市区房地产市场的重要客户群。 ;三、驻马店市房地产市场特点;四、区域市场分布;1、驻马店主要楼盘分布;2、典型楼盘个案分析 ;民生·天都星城：西区大盘 多层为主;东高国际花园：纯高层社区、配套完善、宜于投资、居住 ;置地天中第一城：北区大盘、产品丰富、市场认可度高; 驻马店房地产市场起步较晚、起点较低。但近年经济发展迅速，人口基数大，中心城区房地产市场对周边县域的吸引力较强。2010年驻马店市房地产市场完成销售额74.74亿元，市场前景较好。 近期市场新推楼盘较多，如新华苑、首府二期、鹏宇天下城二期等，市场供应量进一步放大，市场竞争将进一步加剧。 由于近年来土地价高，为集约化用地，目前驻马店各区域产品呈现同质化趋势，各楼盘多为小高层、高层。未来小高层、高层将成为驻马店市场建筑形态的主流产品，多层逐渐稀缺。;第四部分：项目定位;项目SWOT分析; 1、宗地位于驻马店高铁客运站待开发区域，北部是行政新区，在驻马店城市发展中区位优越，高铁客运站的投入运营，将会极大的促进宗地所在区域的开发建设，宗地未来的发展前景可观。 2、宗地所处区域周边现在多为村落，缺乏各种生活及市政配套设施，有赖于市政规划的实施，以实现该区域市场成熟。 3、城市西区在建的楼盘有民生-天都星城，天腾盛世等少数楼盘；行政新区有大量在售楼盘，对城市西区的房地产市场形成挑战。因此，本项目要以高端产品与本区域及城市北区的竞争对手拉开差距，利用品牌、客户增值服务吸引目标客户，在区域市场形成并扩大自身影响力。;目标诉求： ;产品方向; 三、住宅定位;三、住宅定位;四、商业定位; 驻马店缺乏国际著名品牌酒店，因此客观存在市场机会。但碍