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浅析地产开发的项目工程系统运营管理 　　中图分类号：K826.16 文献标识码：A 文章编号： 　　 　　关键词 系统：系统论认为，整体性、关联性，等级结构性、动态平衡性、时序性等是所有系统的共同的基本特征。这些既是系统所具有的基本思想观点，而且也是系统方法的基本原则。 　　运营管理：就是对运营过程的计划、组织、实施和控制，是与产品生产和服务密切相关的各项管理工作的总称。从工程管理角度来讲，运营管理也可以指为对施工生产和竣工交付和物业服务的系统进行设计、施工、评估和改进。 　　 　　随着市场经济的发展，地产开发行业进入新的发展阶段，在近几年房地产调控的大环境下，各个地产开发公司都在苦练内功，强抓管理，总结经验，学习先进，健全管理制度和完善作业流程，从管理规范化向精细化发展，探索下一步的高效运营管理。在地产开发项目运营管理体系中，工程的系统运营管理占据重要的位置，无论从开发周期，经济分析，投资决策均为核心基础。因此本人依据近几年的实际工作经历简单探讨地产开发项目的工程系统运营管理。 　　一、地产开发项目的工程管理系统运营核心业务流程 　　 　　 （图一） 　　施工准备阶段和施工阶段是建筑产品的实现阶段，是项目工程管理的主要内容，是房地产开发不可或缺的环节。在施工企业常规理解中，工程管理仅限于合约签订、施工过程管理、竣工交付。但对地产开发企业来说，工程管理从产品研发阶段即参与其中，工程管理还涉及投资决策、规划设计、销售、物业服务、后评估等阶段。 　　工程建设项目的“三控、两管、一协调”管理内容中，其中进度控制、质量控制、投资控制三项目标贯穿于整个运营管理流程当中，可以称之为全面的进度、质量、投资管理控制，因此称之为工程的系统运营管理。 　　二、运营管理流程与企业各职能部门主控关系 　　地产开发的工程管理涉及企业内部的设计研发部、营销策划部（销售配合）、成本合约部、招标采购部、项目拓展部（报批报建）、财务部等多个管理部门。 　　在整个运营业务流程（图一）中，每一阶段互相关联影响，且在地产开发管理体系组织架构中又分别由不同的职能部门主控。具体流程中相关内容与各职能部门主控业务关系如下： 　　 　　 　　 　　在流程体系中施工管理的重点是施工现场管理，与设计管理、成本管理和招投标管理有关密不可分的关系。 　　1、与设计管理关系：施工过程是对设计的完善过程。 　　设计交底 现场反馈 设计完善修改实施与跟踪 　　2、与成本合约管理关系 　　合约制定 施工过程跟踪 同步审核变更、签证 及时节点付款 竣工结算 　　另由于市场材料、人工价格的波动对施工成本造价的影响，及时反应与决策，调动合作施工企业的积极性。特别是在合约中制定合理的付款节点，减少工程量审核审批工作，提高了中间工程款审批效率，大力推动施工进度。 　　3、与招标采购管理的关系 　　 采购 　　招标规划招投标 合约签订施工管理竣工 　　招标规划在项目准备阶段即进行规划，依据是产品定位及配置标准。其中招投标计划依据项目进度控制计划进行，考虑因素与周期有：考察、招投标、产品加工、现场施工安装。但是产品加工与现场施工安装周期、合作资源的优劣需现场实施与反馈，相辅相成，才能高效统一。因此为了整合优质的合作资源，地产企业在发展中都在建立的战略合作方数据库，旨在共同合作、共同发展。 　　4、细化管理中分权制约影响 　　⑴ 决策信息增加，沟通效率低下； 　　⑵ 内部分工细化，项目综合运营管理体系不健全。如现场小院围墙由于内外自然地面偏差大，围墙基础须做挡土墙处理，变更方案应由设计管理部门出具方有效，初始方案未与现场实际结合造成无法实施，又结合施工现场实际出具可行的加固方案，但时间整整推迟了20天，对后边工序造成严重的工期影响。 　　⑶ 部门各负其责，时间延误，导致责任无法落实。如进户门安装三个月，由于其他原因工程未能竣工验收，按合同要求成本合约部不予审批其工程款，施工方就不交钥匙开门造成工程无法竣工验收。 　　⑷ 工程管理要求、配套产品特性与建筑匹配性在合约中未体现，造成合约执行困难。如外墙涂料属甲方指定分包项目，合约中对现场的施工配合条件约定不清，造成合约执行过程坎坷曲折。 　　总之，由于职责不清，或只对部门职能负责，未在流程允许的时段内完成工作，互相推诿扯皮。造成效率低下，工期延误，导致延期交房，增加成本。 　　三、运营管理流程与企业管理组织架构的关系 　　通常各职能部门在运营业务流程管理如出现不协调现象，需上层主管领导协调解决。而在通常的组织架构中常见如下管理组织结构： 　　 　　如刚提到外墙涂料合约和围墙的加固问题则无法协调时，如上升至副总级则协调不了，直接增加了总经理的协调工作量。 　　 　　如刚提到的防盗门付