沈阳中原地产沿海赛洛城营销整合报告(55页）讲义资料.pptVIP

此报告内容未经允许请勿转载 3 产品开发建议 此报告内容未经允许请勿转载 户型配比建议 此报告内容未经允许请勿转载 户型配比建议 市场 档次 客户 政策 产品 户型定位 此报告内容未经允许请勿转载 浑南市场户型配比分析 1 2 3 结论一 市场角度分析 成交/需求分析 项目自身条件修正分析 新政应对修改户型配比 4 结论四 政策角度分析 结论三 自身条件分析 结论二 客户角度分析 户型配比建议——推导思路 此报告内容未经允许请勿转载 推导过程 分析过程: 通过浑南市场住宅项目户型供给和消化比进行整体分析; 选取03-06年的共18个项目进行分析; 目的要求: 由片区户型供应及消化分析,找出机会点,初步得出本项目可参照的户型区间和比例; 数据来源: 中原市场研究部 1: 户型配比建议 此报告内容未经允许请勿转载 浑南新区户型供给及消化情况一览表 中原建议：从表中可以看出，一室及两室户型目前在三大板块中特别是东西部板块供应量占的比重不是很大，但是销售量率却很高，本案作为中央商务区板块，首期通过小户型开发，一方面可以填补区域空白，另一方面可以充分利用地缘优势，吸纳小户型客群； 一室及两室的开发可以保证项目的快速消化及现金流的要求； 浑南新区户型供给及消化情况一览表 此报告内容未经允许请勿转载 户型上的分布十分集中，1房2房的比例高达65％； 统计结果显示，本区域除奥运金版外，均为小户型定位，以公寓 产品形式居多。 房型需求及成交量排名：一房二房三房 　 户型细分 面积 总价款区间 供应比例 消化量 一室 一室一厅 38-54 16-23万 28.82% 90% 二室 两室两厅 71-109 32-45万 37.56% 80% 三室 三室二厅 124-143 50-60万 32.33% 56% 五室 五室二厅 266-279 100万以上 1.29% 14% 中央商务区户型供给及消化情况一览表 此报告内容未经允许请勿转载 推导过程 2: 客户角度分析 * 此报告内容未经允许请勿转载 沿海赛洛城营销整合报告 此报告内容未经允许请勿转载 交通升级（30分钟交通圈） 城市中心转移， 浑南地位强化（大型商业/奥体中心） 品牌发展商带动，集体营销的力量 客户的主动选择 四大促动因素 向中高档方向发展，成为继沈河、和平之后第三个高档居住区； 发展趋势 浑南市场发展因素及未来趋势 青年大街都市圈 浑南中央商务区都市圈 此报告内容未经允许请勿转载 浑南区域供需分析 项目名称 开工年 已开工量（万平） 06年开发量（万平） 年均消化量（万平） 浦江苑 2003年 20 7 4.8 SR新城 2003年 22 17 3.7 假日伊利雅特湾 2003年 30 14 5.2 融城时代 2003年 11 5 4.5 中国女人街 2003年 10 —— 2.5 金水花城 2003年 35 —— 6.4 河畔新城 2003年 50 10 9 左岸慧晶 2003年 11 —— 5.5 唯美品格 2003年 19 —— 8 在水一方 2003年 26 —— 4 清华同方信息港 2006年 8 7 4 塞纳家园 2003年 17 4 5 中房金河花园 2004年 10 5 5 慧缘博雅 2004年 18 6 6 新榆公馆 2004年 20 6 5.4 新华国际公寓 2005年 6.6 —— 5 富都丽景 2006年 10 10 7 雍熙金园 2006年 10 10 5.5 总 计 　 333.6 101 96.5 目前，浑南区域在售楼盘大多数在2003年启动，从现有楼盘的销售情况看，从2003年至2006年三年间，共销售200余万平方米，年平均单体楼盘消化量大约在5.5万平米左右。单体楼盘年平均开发量约在7-8万之间左右； 此报告内容未经允许请勿转载 [需求量] — 客户分析 从目前浑南市场的状况来看，购买浑南的客户主要来自沈河、和平及市中心区客户。 由于沈河、和平人口密度过大、土地稀缺，加之城市中心南移，金廊银带的建设，浑南成为吸纳沈河、和平的主要区域。 此报告内容未经允许请勿转载 三大板块市场特点 以桥为界限，以发展时间为划分，分为东部板块、中部板块、西部板块； 发展特点，西部先行、中部最热，东部后市强劲； 该板块主要指浑河南岸，浑河桥西侧区域。西部板块是浑南最先开发的板块，也是目前该区域价格最高的板块之一，目前该板块均价已超过4500元/平，未来该区域板块价格将继续拔高；从主力产品供应面积看以三室为主，大面积产品为辅，一室供应量偏少， 西部板块 中 部 板 块 东部板块 中部板块主要位于浑河桥东、富民桥西侧。该板块为浑南新区的中央商务区。奥体中心的建设提升了板块的商业价值，