运河板块地产项目市场初步印象与规划设计建议（58页）讲义教材.pptVIP

运河板块地产项目 市场初步印象与规划设计建议;第一篇章：市场环境;中国已经形成了三大城市群，其中以长三角城市群地区的经济最为发达，城市一体化程度最高，逐渐形成以上海为核心的世界第六大都市圈.;资料来源：杭州统计年鉴；文献检索;随着区域内产业分工的加强，杭州已经不仅仅是“上海后花园”，更多地承担起长三角“城市副中心”的功能;城市站位;杭州鱼米之乡、丝绸之府、 “人间天堂”;(来源：杭州市政府网站);城市区域交通高速发达的立体式交通体系是杭州经济蓬勃发展以及容入长三角经济圈的重要因素。;;城市站位;GDP增长率;发展 阶段;投资规模;人口规模和增长情况;人均使用面积规模;供应规模;房地产投资风险;供求风险;SWOT分析;城市站位;产业现状二、三产业发展迅速;旅游业每年以20%——30%的比率增长;杭州市十一五总体规划;规划范围 ????为杭州市行政区划范围，重点为在杭州市城市总体规划中确定的“一主三副六组团”，即以老城区为核心的主城；下沙城、江南城和临平城三个副城；及塘栖、良渚、余杭、临平、瓜沥、义蓬六大外围组团。 规划结构 ????????中心居住圈：以主城为主构成的居住圈。主城共设置城中、城南、城西和城北四个居住板块。 ????次中心居住圈：以江南城、临平城和下沙城三大副城为主构成次中心居住圈。江南城重点形成城厢、城北、滨江三个居住片区；临平城主要形成城北、城南、运河、星桥四个居住片区；下沙城主要安排为工业区和高教园区配套的居住区。 ????郊区居住圈：以塘栖、良渚、余杭、临浦、瓜沥、义蓬六大组团为主的外围组团组成杭州城市郊区居住圈。 ;杭州市地铁规划与建设 ;城市特征及未来发展方向;市政开发重点移至钱塘江流域，土地放量出现大幅波动;后西湖时代向前钱塘时代过渡，富豪市场向新贵市场转移;杭州：城市的发展进入主动郊区化阶段;城市站位;起于05年的这场调控风暴，以限制价格的涨幅、打压投资炒房为主，目的在于规范楼市、平稳房价、遏制投机；时至2006年，政策逐渐细化，力度增强，强调土地资源的节约和房地产作为消费品的属性。;区域板块;三墩;;;合富观点: ●老城区后续地块有限，供应量日趋萎缩，新区竞争日趋白热化。 ●调控的执行力度和后续影响力左右供需关系。 ●新盘上市+2005年存量2006总供应量+未来预计供应量940多万平方米。 ●主城区的预计供应量540M2，以目前2006年10月的月成交量 万平方米为基数,按此速度,至少要消化 年。 ;第二篇章：先天禀赋;东南形胜，三吴都会，钱塘自古繁华，烟柳画桥，风帘翠幕，参差十万人家。云树绕堤纱，怒涛卷霜雪，天堑无涯，市列珠玑，户盈罗绮，竞豪奢，重湖叠清嘉，有三秋桂子，十里荷花，羌管弄晴，菱歌泛夜，嬉嬉钓叟莲娃，千骑涌高牙，乘醉听萧鼓，吟赏烟霞，异日图将好景，归去凤池夸． －－＜望海潮＞;人文历史七大古都之一;京杭大运河与万里长城齐名，居于世界著名古运河之首。 古运河始凿于春秋末期，公元前485年，吴国开凿“邗沟”，长150余公里，为沟通长江与淮河之间的河道。 隋炀帝于大业元年至六年（605—610），征调民工200余万，扩展为南北大运河，全长2700余公里，水面宽30—70米，沟通海河、黄河、淮河、长江和钱塘江五大水系。 元代又将弓形运河改为南北直行，形成现在1794公里航程的运河路线，称为京杭大运河。 ;;;运河板块目前的设施详图 运河桥区域商业中心 ????运河桥是古运河杭州终点的标志，更是一部近代杭州百年民族工商业的发展史。 据了解，规划区域北起杭州第一棉纺织厂保留仓库，南至规划路，西至小河路，东抵京杭运河西岸，面积约7.83公顷。 区域分为四个主要功能区块 传统里弄区范围为如意里和敬胜里，营造出原汁原味的运河居住文化怀旧氛围。 社区会所区以娱乐功能为主，有健身中心、室内篮球场、羽毛球场和壁球馆，将成为“社区起居室”。 运河文化休闲历史街区 以运河博物馆为中心的公共活动中心。 文化LOFT创意园区范围为桥弄街以北杭州第一棉纺织厂保留仓库为中心，开辟杭州近现代工业博物馆。 滨河绿化区在沿运河地带，将形成滨河的绿地公园，以休闲功能为主。;运河区域发展阶段分期;无论大运河申报世界文化遗产是否成功，可以肯定的是：大运河的“保护开发”热，对于运河桥区块的意义,如同黄浦江、苏州河对于两岸物业的意义，是发掘其发展潜力的绝对利好！;第三篇章：搜索目标;陈女士：年龄：50岁以上 职业：退休 访谈地点：嘉泰馨庭售楼处 状态：意向登记 我家有亲戚就住在附近，对这里我熟，我已退休了，帮儿子来看看房，这边现在还看不出，以后应当挺好，这也不是非买，我就是先看看，价格还不知道，先登个记，等他开盘。 ;运河板块的区域认知;;案例借鉴;2000;关于项目可推知