国八条-西安2011年房地产市场分析.ppt

增加限价商品住房用地: 要切实落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，要优先保证保障性住房用地。 进一步完善土地出让方式，大力推广“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。2011年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。要积极增加限价商品住房用地计划供应量。 两年不开工建房 土地要收回: 加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查。参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，必须及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。 要依法查处非法转让土地使用权的行为，对房地产开发建设投资达不到25%以上的（不含土地价款），不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。 加快个人住房信息系统建设: 进一步完善购房人购房资格核查机制，加强对购房人资格的审查，确保限购政策落实到位。不符合资格的购房人，不予办理商品房网签、备案和二手房过户手续。对没有严格核实购房人资格，违规售房或代理售房的房地产开发企业和房地产经纪机构，要严肃查处。《通知》要求公安、民政、人力社保等部门配合做好购房资格审查工作。 调控不力 市府将约谈一把手: 对于出现新建住房价格过快上涨、土地出让中连续出现楼面地价超过同类地块历史最高价、住房保障年度目标任务未完成、租售管理和后期使用监管不力、执行差别化住房信贷、税收政策不到位、房地产相关税收征管不力、个人住房信息系统建设滞后等问题的，市政府将约谈、问责相关区县、部门、开发区负责人。 解读限购令细则 限购区域：包括西安9个区4个县不在范围内 西安市限购区域为西安市辖区（新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、灞桥区、未央区、阎良区、临潼区、长安区），而周至、蓝田、户县、高陵等4县不在其区域范围内。 限购类型：写字楼和商铺不在限购范围之内（以房产证界定） 本次限购的类型仅限新建商品住房和二手住房，而公寓、写字楼和商铺不在限购范围之内。 限购执行时间：是2011年2月25日，判定标准将以合同备案日期为准。 2月 28日12时至3月5日零时西安市新建商品房网上备案系统进行系统升级。 限购令并未卡死拥有二套以上住房者继续购房 限购令并未将名下已有两套房产的本市居民家庭完全卡死，只是必须先卖一套房，然后才可以再买新房。限购令是按照家庭实际拥有房产来认定。 限购范围：18岁以上 可作为独立家庭认定，限购令认家庭不认户口 本次限购中明确指出，已拥有1套住房的西安市户籍居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女），已拥有2套及以上住房的非本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭。新聚仁机构认为，在实际执行中，都是按家庭来界定的，例如两代人户口在一个户口簿上，只要超过18岁就可以作为一个独立家庭去认定住房情况。 外地人外地有房不限购，证明只需一种 如果符合条件的外地人在西安没有住房，就可以新购买一套。外地人只需提供一年社保或纳税证明，只需一种。 拆迁户回迁安置不受套数限制 定位为国际化大都市的西安，83个城中村改造项目势在必行，因城市建设住房被拆迁的家庭，选择产权调换住房的，本次限购政策中并无规定，也就是回迁安置的不受套数限制。 明显严于成都、贵阳等西部省会城市 对新网签合同购买人进行购买资格审核，势必会造成个别已订房客户无法购买的可能性 充分考虑到刚性需求，符合西安市场需求 对真正意义上的新西安人购房影响不大 对持有商业房产证的“商改住”影响不大 对于投资、投机型置业者在政策上仍留 有空间 政策本身并不能导致价格涨跌，政策的主要作用在于改变供求关系，进而影响市场的成交量和成交价格。这里我们排除其他政策的叠加效应，单就限购政策而言，主要目的是削弱市场需求，减轻供求压力，从而抑制房价的快速上扬。 政策影响《 对于市场 开发商 根据自身资金和产品情况采取快 “快进快出”的推盘方式，以缓解后市压力。 面对上半年可能出现的“供大于求”，在产品定价方面应趋于谨慎。 购房者 西安外来购房人群约占6%，影响相对较弱； 奔头改善型需求人群占据半数，影响巨大。 “准购”信号，“观望”必须要有选择， 近期积累的“观望客群”短期内会有小幅成交 成交量 根据西安楼市历年对于政策影响的表现以及全国各城市的表现来看， 西安商品房交易量在上半年末或将见底， 根据目前的市场情况及购房者对于政策的调查来看， 预计上半年市场销售量较上年跌幅在二成以上 供应量增长 需求量减小 成交价格 通过限购令改变西安房地产市场供求关系，缓冲房价涨速； 目前宏观调控主要目标是控制房价上涨幅度，为调整市场住房供应结构争取更多的时间，最终实现房地产市场平稳健康发展的；