房地产项目方案并购的涉税分析.docVIP

| 营改增后房地产项目并购的涉税分析 房地产项目并购属重大涉税交易，在整个交易成本中，税收成本占据很大的比例，而不同的交易模式对后续税收负担有着重大的影响。因此，在前期交易模式的策划阶段，税收策划是十分必要的。2016年5月1日我国实施全行业营改增之后，原本作为营业税征税范围的土地使用权转让和不动产销售行为改征增值税，相应的，房地产项目并购涉税事项也将随之调整。本文拟在此背景下，对房地产项目并购最主要的两种模式——资产收购与股权收购的涉税问题进行专门分析。 一、资产收购模式下的涉税分析 （一）收购方的涉税分析 序号 税种 计税依据 税率 税法文件 1 印花税 合同所载金额 0.5‰ 财税[2006]162号 2 契税 成交价 3%-5% 国务院令[1997]224号 从表1来看，在资产收购模式下，收购方的税负并不重，只有万分之五的印花税，和3%~5%的契税。 （二）被收购方的涉税分析 序号 税种 计税依据 税率 税法文件 1 印花税 成交额 0.5‰ 财税[2006]162号 2 增值税 成交额 5%和11% 国家税总2016年第14号公告，国家税总局2011年第13号公告 差额征收 3 土地增值税 增值额 30%-60% 国发[1993]138号 4 企业所得税 一般性税务处理 25% ?? 财税〔2009〕59号 财税〔2014〕109号 特殊性税务处理? ? ? ? ? ?