徐州龙润山庄市场研究报告.DOCVIP

龙润山庄市场报告 ARUN·上海安瑞投资咨询有限公司 2004年11月 目 录 第一部分 宏观环境 ……………………………………………………………………………………………………………………4 地理环境 ……………………………………………………………………………………………………………………4 行政区划 ……………………………………………………………………………………………………………………5 经济环境 ……………………………………………………………………………………………………………………5 人文环境 ……………………………………………………………………………………………………………………8 交通环境 ……………………………………………………………………………………………………………………9 消费环境 ……………………………………………………………………………………………………………………10 第二部分 徐州房地产市场 ……………………………………………………………………………………………………………15 一、概述 ……………………………………………………………………………………………………………………15 二、徐房指数 ……………………………………………………………………………………………………………………21 第三部分 徐州别墅市场研究 ………………………………………………………………………………………………………… 23 一、徐州别墅市场综述 ………………………………………………………………………………………………………… 23 二、徐州别墅区域分布研究 …………………………………………………………………………………………………… 25 三、细分物业简述 ……………………………………………………………………………………………………………… 27 四、区域市场分析 ……………………………………………………………………………………………………………… 29 第四部分 龙润山庄分析 …………………………………………………………………………………………………………… 47 一、项目概况 …………………………………………………………………………………………………………… 47 二、项目周边环境 …………………………………………………………………………………………………………… 47 三、项目SWOT分析……………………………………………………………………………………………………………… 48 四、项目定位 ……………………………………………………………………………………………………………… 50 附：项目投资财务可行性分析（框架）……………………………………………………………………………………………… 56 第一部分 宏观环境 一、地理环境 徐州位于东经116°22＇,北纬33°43＇--34°58＇。在江苏省的西北部，地处苏、鲁、豫、皖四省交界,为东部沿海地区与中部内陆地区、长江三角洲经济区与环渤海经济圈的结合部。东西宽约210公里，南北长约140公里，总面积11258平方公里。距南京、济南、郑州、合肥皆为300余公里。素有南国门户，北国锁钥，中原屏障之称。 徐州市位于华北平原的东南部，域内大部分为平原，少数丘陵山地，平原总地势由西北向东南降低，平原约占土地总面积的90%，海拨一般在30－50米之间。徐州境内河流纵横交错，湖沼、水库星罗棋布，废黄河斜穿东西，京杭大运河横贯南北. 徐州市属暖温带季风气候区，由于东西狭长，年气温14度，四季分明，光照充足，雨量适中，雨热同期。四季之中春、秋季短，冬、夏季长，春季天气多变，夏季高温多雨，秋季天高气爽，冬季寒潮频袭。 徐州矿产资源丰富。已探明和开采的矿产资源有煤、铁、铜、石灰岩、石膏、岩盐、富钾矿页岩、硅石、粘土等。 二、行政区划 徐州总面积11258平方公里，占江苏省总面积的11%，其东西长约210公里，南北宽约140公里，其规模为江苏省五个特大城市之一。徐州下辖五区、四县以及两个县级市；五区是鼓楼区、云龙区、泉山区、九里区、贾汪区；四县是丰县、沛县、铜山县、睢宁县；两个县级市是新沂市和邳州市。市区主要部分为各所辖县级市和县包围，位于中心地段；但贾汪区位于徐州的东北部由铜山县与市中心区相隔开。 三、经济环境 2004年1-10月份，徐州经济继续保持良好的发展势头，工业生产加快、产销衔接良好，投资、出口、消费三大需求保持旺盛，居民收入稳步提高、市场物价继续攀升，财政收入平稳增长、金融存贷持