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破解保障性住房融资瓶颈之策REITs的模式 　　摘要：2011年全国各地掀起了保障性住房建设高潮，但普遍存在资金短缺问题。除了银行贷款之外，积极拓展新的融资渠道成为研究的热点，其中REITs融资模式值得关注。中国保障性住房建设面临资金缺口大、融资渠道少的融资困境。借鉴美国廉租房REITs模式经验，建立中国保障性住房REITs融资模式具有撬动社会资本，丰富投资品种，降低银行风险，盘活住宅市场等优势。 　　关键词：REITs；保障性住房；融资 　　中图分类号：F832.49 F293.3 文献标识码：A 文章编号：1007-2101（2011）05-0035-05 　　 　　自2010年以来，保障性安居工程建设成为调控房地产市场、解决中低收入以下阶层居民住房问题的一项重大民生项目，在全国范围内掀起了一个建设高潮。但是在推进过程当中，各地普遍存在资金缺口，融资渠道单一成为发展瓶颈。各级政府、主管部门和专家学者都在积极寻找突破口，其中学习国外经验，推行REITs融资模式值得尝试。 　　一、目前中国保障性安居工程的融资困境 　　（一）资金缺口大且矛盾主要集中在两租房 　　保障性安居工程涵盖了廉租房、公租房、经济适用房、限价商品房、城市棚户区改造以及工矿、农垦、林场棚户区改造等项目。虽然有政府的专项补助，但是融资压力依然很大。以河北省为例，在暂不考虑2012年及以后年度融资任务的情况下，仅就2011年来说，河北省建设保障性住房任务35万套，估算投资604亿元，其中中央补助资金为28.7亿元，省级补助28.7亿元（其中省级实际补助13.28亿元，缺口15.42亿元和省级保障性住房贷款2011年付息部分1亿元，合计16.24亿元仍待解决），总计约有563亿元的融资需求。其中，经济适用房、限价商品房以及各类型棚户区的改造都可以通过商业化运作获得出售收益，投资回收期短，在整个安居工程当中占的比例也较低，资金缺口相对较小，融资难度不大。而廉租房和公租房（统称“两租房”）不仅所占比重大，而且纯属政府公益性项目。廉租房的租金只相当于市场租金的5%~10%，公租房租金也仅维持在成本租金水平，是市场租金的70%左右。相对于一次性大量建设资金的投入，少量的租金回流拉长了投资回收期，再加上要五年连续投资，给政府带来了相当大的资金压力。除了要求开发商拿出当年开发商品房项目的10%（其中廉租房和公租房各占5%）配建两租房，可以适当减少政府直接投资压力（事实上，政府通常是以减收部分土地出让税费为代价的）之外，其他的都需要另外筹集。 　　（二）现有的融资途径过分集中于银行贷款 　　除了中央和省级财政的专项补助外，地方政府对保障性住房建设资金的支持还有：住房公积金贷款风险准备金达到住房公积金贷款余额1%以后的增值收益；当年按宗提取的土地出让总收入的5%；地方债券资金的优先使用等。但是这些补充性资金基数的不确定性以及地区差异的存在，并不能从根本上缓解融资难题。 　　一些市县也在尝试引入社会资本，主要是与开发商、大型企业合作，通过委托代建的方式缓解政府当前的资金紧张，但是委托代建的方式依然有未来回购资金的压力。 　　选择上市融资的途径在短期内是不可行的。公司的组织设立就是最大障碍。首先要求必须是股份制公司，以营利为目的，独立核算。其次要有充足的注册资本，包括直接注入资金和一些可增值的经营性资产，如土地、商业性项目等。再次，公司的主要职责是以经营性资产的抵押权和增值收益，补充开发和管理公益性住房项目资金缺口，实现自我资本循环。但是，现在地方上的保障性住房的建设与管理普遍是由各地的住房建设局主管或由非盈利性质的公司负责，经营性职能不充分，受土地收储权利以及可用储备量、项目建设进度、经营策略、补助实际到位情况等多方面因素制约，现金回流不稳定，投资风险较大。最后，各地方划地而治的传统，让这类公司整体上市融资恐怕很难行得通。 　　长期以来，银行贷款是我国房地产融资最主要的途径，这种特定融资格局在近两年货币政策尤其是针对房地产业的放贷政策持续收紧的趋势下不断遭遇挑战。对于政府推动的保障性住房项目，一些省市正在尝试组建融资平台性质的专门负责保障性住房项目融资的公司，积极争取金融机构的资金支持，包括银团贷款、基金融资、险资融资等。目前，虽然有国家开发银行的高调参与，一些商业银行也愿意涉足，但是金融机构为了控制风险，仍然要求满足有经营性资产作抵押、有企业作担保等贷款条件。对很多地方来说，这些要求很难满足，因此两租房项目通过银行贷款融资仍有一定难度。 　　二、保障性住房REITs融资模式设想的形成基础 　　（一）REITs的内涵 　　REITs（Real Estate Investment Trusts）译为房地产投资信托，是美国等大多数国家最典型的房地产资金