港龙苏州火车站项目提报最终稿.ppt

我们的一切研究都以现实条件为基础，以共同的目标为导向 地块商业部分SWOT分析 项目思考 苏州万达广场 苏州万达广场 业态亮点建议： 真冰溜冰场、射箭馆、保龄球馆等运动场馆。 D.I.Y专区，售卖包括服装布料、各类配饰及创意家 饰。 无人售卖区域，众多投币售卖各种产品的机器。 国际品牌大卖场的进驻，品种全促销多。 苏州最大的4D电影院。 布局亮点： 通过对目的性业态的合理布局，有效引导人流 跨层布局，增强主题及主力客户的立体引流效果 主题交错混搭，增强楼层业态丰富程度 创新楼层概念的运用 购房先决条件 如何吸引这部分年轻态的客群？ LOFT包装营销 SHOW IN NOW “后5A时代” 【全球领袖企业24HOUR商务中心】 常规服务（适当考虑部分有偿） 免费提供书面及语音留言 训练有素，经验丰富的双语（中、英文）礼貌前台接待人员 多方电视/电话会议设备 代收发邮件，客人有独立的信箱 使用智能钥匙卡，24小时随时进入 每月免费使用4小时VIP会议室（1-6人），会议期间可享受免费无限量自助咖 啡茶点，仅限指定月使用 。 写字楼包装营销 SHOW IN NOW 销售价格建议 酒店公寓：15195元/平米×45632平=693378240元 办公：12000元/平米×11808平=141696000元 总销金额：835074240元 我们的追求是：成为当代苏州的城市名片 我们的定位是：苏州正大门·世界级全天候商业群落 我们倡导的是：一种人人都愿意过的快乐享受的生活方式 我们致力于：不仅是打造一个项目，更是打造一个划时代的商业品牌 建筑本身是硬性的价值，生活工作方式、人文精神才是最能打动人心、最具闪光点的软性价值。 成功的项目，永远有其傲视同侪的人性魅力。 我们要做的是，在城市发展的浪潮里，发现项目的不凡、提升项目的城市地位，填补城市发展 的空缺，成为区域商业生活引擎、最终取得社会价值与商业价值的双赢。 结束语 售楼处表现建议 具有时尚现代简约的体验式营销中心。 建筑外立面：与项目主体建筑外立面保持统一但又突出色调 主题景观： 以小草、小树绿化和小品为主 现代简约元素：灯饰、销售道具、橱窗……用细节体现 时尚 现代欧式、时尚、品质感 风格建议 迷你酒吧设计，提供各式饮品和小点心，注意器皿的使用，营造品质生活感受，通过味觉体验，赢得客户的青睐。 内部建议 开辟一种新的营销模式——不止招商还要招客 商业与LOFT、写字楼互动策略 主题炒作：优惠领先享，HAPPY商家联盟卡会员全城招募！ 商业优惠：本卡在商场开业后可享受打折、积分等系列优惠活动。 购房优惠：1、1000元抵10000元 2、开盘当日享受最大优惠 HAPPY商家联盟卡示意 市场竞争 清晰地域差异，突出性价比优势，突破竞争重围。 整盘考虑 平价入市，逐步打开价格空间，造成项目升值印象。 市场基础 LOFT与商业、酒店配套联动，树立项目市场知名度与市场地位。 定价方法 综合区域内同类项目，进行权重分析，运用加权方式完成定价。 定 价 原 则 　 　 天元辰大厦 　 平江双悦　 银都国际　 比较内容 权重 拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数 项目特色 15% 0.6 0.09 0.8 0.12 0.9 0.135 区域位置 10% 0.8 0.08 0.8 0.08 0.8 0.08 外部环境 15% 0.1 0.15 1 0.15 0.1 0.15 发展潜力 10% 0.8 0.08 0.8 0.08 0.8 0.08 配套设施 10% 0.8 0.08 1 0.1 0.8 0.08 交通环境 10% 0.6 0.06 0.7 0.07 0.7 0.07 物业及服务 15% 1 0.15 1 0.15 1 0.15 产权性质 15% 1 0.15 1 0.15 1 0.15 合 计 100% 　 0.84 　 0.9 　 0.895 项目报价 　 9000 　 14000 　 7200 　 公寓定价 注：拟合度：本案为1，0-2为拟合区间，0-1为比本案差，1-2为比本案好 公寓定价 价格推算=以项目A为参考的定价×A权重+以项目B为参考的定价×B权重 　 权重 比较系数 毛坯平层基价 比较价格 比较价格*参考项目权重 天元辰大厦　 20% 0.84 9000-2000=7000 8333.33 1666.66 平江双悦 50% 0.9 （14000-2000）/1.6=7500 8333.33 4166.66 银都国际　 30% 0.895 7200 8044.69 2413.41 本案毛坯平层公寓建议价格　 8246.73 根据项目周边的平均价格，推导出本项目LOFT公寓的