房地产法律服务基本技能.pptVIP

　　 序言 房地产项目开发从立项选址、房屋拆迁、施工建设、销售租赁、物业管理等，整个项目周期比较长，律师在整个房地产开发中需要做的工作非常繁杂，几乎每个环节都有律师的身影。 从事房地产法律事务对律师的专业化要求很高，房地产律师逐渐呈现出专业化、团队合作的特点。 房地产律师提供的法律服务主要包括： ● 房地产开发企业设立等方面法律服务； ● 国有土地使用权取得法律服务； ● 拆迁法律服务； ● 工程建设法律服务； ● 商品房销售和房地产租赁法律服务； ● 物业管理法律服务； 相关链接： 1、房地产项目开发流程图 一、房地产开发企业设立等方面法律服务 （一）房地产企业设立的律师工作内容 1、房地产投资法律咨询 2、起草审核投资协议、章程 3、房地产企业资质法律咨询 4、房地产企业合并、分立法律服务 5、房地产企业内部规章制度建设 （二）房地产开发企业资质等级介绍 房地产开发企业的资质等级分为四级。各资质等级房地产开发企业可承担的开发规模具体规定如下：一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目。二级资质级以下的房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目。 一个新设的房地产开发企业按照规定，只能申领暂定资质证书，在本地承揽相应的开发项目。 相关链接： 1、中华人民共和国房地产管理法 2、房地产开发企业资质管理规定 3、 房地产开发公司组织架构图 二、国有土地使用权取得法律服务 根据《中华人民共和国土地管理法》规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。国家实行国有土地有偿使用制度。 根据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。 1、土地出让中的招标程序主要包括以下流程 （1）发布《招标公告》； （2）有意向的投标人购买招标文件； （3）现场踏勘、答疑和标前会议； （4）成立评标委员会； （5）投标人缴纳投标保证金； （6）投标、开标； （7）确定中标人并签订协议。 2、土地出让中的拍卖程序主要包括以下流程 （1）发布《拍卖公告》； （2）有意向的竞拍人购买拍卖文件； （3）竞买人提出竞买申请； （4）竞买人交纳竞买保证金并领取竞买号牌； （5）拍卖会； （6）竞买人竞价； （7）确定竞得人； （8）签署《拍卖成交确认书》。 相关链接： 1、常用法律法规 《中华人民共和国土地管理法》 《最高人民法院关于审理涉及土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》 2、建设用地流程总图 3、国有土地使用权出让合同 三、拆迁法律服务 拆迁房屋承租人：是指与被拆迁人具有租赁关系的单位或个人。 产权调换：是指拆迁人提供价值相当的房源对被拆迁人进行异地或同地安置，被拆迁人有权要求拆迁人提供不小于被拆迁房屋建筑面积的安置用房。实行产权调换的,拆迁人与被拆迁人应当结算被拆迁房屋和安置用房的差价。 拆迁纠纷裁决 ：拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人在拆迁公告规定的搬迁期限内达不成拆迁补偿安置协议的,经当事人申请,由房屋拆迁主管部门裁决。 2、房屋拆迁前期准备阶段的法律实务 律师为拆迁人、拆迁单位提供服务在房屋拆迁前期准备阶段的操作指引 （1）核实拟拆迁地段的土地性质，以确定是适用城市还是农村房屋拆迁程序。 （2）核实拆迁人、拆迁单位的主体资格与资质，核实拆迁工作人员的上岗证并核实拆迁人与拆迁单位签订的拆迁委托合同。 （3）核实拆迁人是否已合法取得国有土地使用权或土地征收征用批准文件是否依法公示。 （4）核实拆迁人是否已合法取得建设项目批准文件且是否依法公示。 （5）核实拆迁人是否已合法取得建设用地规划许可证且是否依法公示。 （6）调查被拆迁人的基本情况（拆迁的四至范围、房屋类型、面积、户数、人口、老弱病残特殊对象等） （7）核实在规划管理部门核发建设用地规划许可证、确定拆迁范围后，拆迁范围内的单位和个人有无进行下列活动： 新建、改建和扩建房屋及其附属物；改变房屋和土地用途； 建立新的房屋租赁关系；分列房屋租赁户名。 （8）参与制定拆迁方案的听证会，发表律师意见。 （9）核实拆迁计划与拆迁方案的合法性、完整性、可行性。 3、拆迁估价过程中律师法律业务的工作内容 （1）核实估价机构