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第3章 物业服务企业 物业服务企业的设立与资质 物业服务企业的机构设置与组织形式 物业管理人员的素质要求与员工培训 物业服务企业的自身建设 第1节 物业服务企业的设立与资质 我国物业服务企业的发展历程 物业服务企业的性质与类型 物业服务企业的设立 物业服务企业的资质 1.我国物业服务企业的发展历程 “自建自管”：谁建设、谁管理、谁负责。 ？①自行组建先天不足； ②血缘关系问题多； ③自身建设受制严重。 “建管分离”： 物业管理规范化发展。 2. 物业服务企业的性质与类型 物业服务企业的性质 指对建成投入使用的房屋及其附属设备设施、相关场地实施专业化管理，并为业主和使用人提供全方位、多层次的有偿服务及创造良好的生活和工作环境，具有独立法人资格的经济实体。 服务性机构，经营性企业组织 2. 物业服务企业的性质与类型 物业服务企业特征 物业服务企业必须依法成立 物业服务企业是法人企业 物业服务企业根据物业服务合同的约定提供物业服务 物业服务企业应当获得经济报酬 2. 物业服务企业的性质与类型 物业服务企业类型 管理型物业服务公司 顾问型物业服务公司 综合型物业服务公司 3. 物业服务企业的设立 可行性研究 市场调查 综合分析 编写可行性研究报告 3. 物业服务企业的设立 设立条件 有限责任公司 股份有限公司 3. 物业服务企业的设立 设立程序 可行性研究（供求情况调查、了解国家和政府有关法律和法规、编写可行性报告） 订立发起人协议 申请企业名称预先核准 出资验资、确立公司的组织机构 申请工商注册登记 申请税务登记、印章刻制、相关帐户设立 申请资质审核 4. 物业服务企业的资质 企业资质： 指为了界定、查验、衡量企业具备或拥有的人力、物力和财力情况，是企业实力和规模的标志。 注册资金 固定资产 职工人数 技术力量 经营规模及水平 4. 物业服务企业的资质 作用： 有利于提高物业管理水平 有利于规范物业管理市场秩序 能更好地保护业主和住户的合法权益 有利于开拓市场 4. 物业服务企业的资质 资质等级标准： 1999年10月，国家建设部颁发了《物业服务企业资质管理试行办法》，将物业服务企业资质分为三个等级。 一级资质 二级资质 三级资质 4. 物业服务企业的资质 资质管理： 资质等级核定管理 资质等级审批管理 资质等级动态管理 业务管理 第2节 物业服务企业的机构设置与组织形式 物业服务企业的机构设置 物业服务企业的组织形式 1. 物业服务企业的组织机构 设置原则： 目标 统一领导，分级管理 专业化分工与各部门协作相统一 权责统一 有效管理幅度 1. 物业服务企业的组织机构 主要职能机构： 经理室： 办公室： 财务部： 工程部： 经营发展部： 2. 物业服务企业的组织形式 组织结构形式： 组织：指为了一个共同的目标而一起工作，彼此间形成一定正式关系的两个以上的群体。 组织形式：指为实现组织目标而在一起最佳地工作、履行职责的正式体制。 2. 物业服务企业的组织形式 2. 物业服务企业的组织形式 2. 物业服务企业的组织形式 第3节 物业管理人员的素质要求与员工培训 物业管理人员的素质与能力 物业服务企业一般员工培训 物业管理人员培训的组织 1. 物业管理人员素质和能力 物业管理人员 高级管理人员（决策层） 正副总经理、总经理助理、“三总师” 中级管理人员（组织层） 各部门经理、各专业主要负责人 一般员工（具体操作者） 1. 物业管理人员素质和能力 基本素质与要求 品德素质（职业道德修养） 业务素质（复合型人才） 文化素质（知识全面） 审美素质（精神需求） 身心素质（社会适应能力） 1. 物业管理人员素质和能力 物业管理师制度 物业管理师：指经全国统一考试，取得《中华人民共和国物业管理师资格证书》，并依法注册取得《中华人民共和国物业管理师注册证》，从事物业管理工作的专业管理人员。 1. 物业管理人员素质和能力 物业管理师制度（必备知识和能力） 掌握物业管理、建筑工程、房地产开发与经营等专业知识； 具有一定的经济学、管理学、社会学、心理学等相关学科的知识； 能够熟练运用物业管理相关法律、法规和有关规定； 具有丰富的物业管理实践经验。 1. 物业管理人员素质和能力 物业管理师制度（领导艺术） 及时制定企业的经营目标与发展规划； 善于发现人才、使用人才； 组织制定并执行一套科学的规章制度； 积极协调对内、对外关系； 抓关键工作； 关心员工利益。 1. 物业管理人员素质和能力 物业管理师制度（资格考试） 报名条件： 经济学、管理学与工程、土建类 考试内容： 注册： 执业