2011年福建泉港-万星·中央汇项目业态划分建议政府.ppt

零售设施核心主力店：百货（品牌折扣专场） 首饰、家居、书店音像、体育、办公等。 辅助主力店：综合超市 文化娱乐设施核心主力店：影院、动漫电玩。辅助主力店：儿童乐园。配套辅助店：玩具、服饰。 配套设施核心主力店：中式酒楼、酒吧街。 辅助主力店：西餐、咖啡厅　 配套服务设施 银行、邮局、诊所、美容美发。 业态分布建议/三层 中式餐饮 名品服饰厂家折扣专场 大泉州品牌为主 业态分布建议/四层 影院 儿童乐园 电玩动漫 儿童 服饰 玩具 万星·中央汇 颠覆传统商业 给城市一个中心 时尚都市 体验 休闲娱乐体验 以品牌餐饮为带动,以品牌服饰厂家折扣专场配套为主要业态 主题特色店。 有会员制或俱乐部服务。 提供统一预定、消费咨询、服务等功能。 消解购物单一功能, 实现真正休闲聚会功能。 形成共同兴趣人群的聚会交流地点。 营造会议中心区域动静结合功能。 体验时尚都市、体验购物、休闲聚会功能集成。 以室内娱乐为体验点的，集购物、影院、休闲聚会为一体的体验式购物公园。 Thanks for your attention Wish you a good day! * * * * * * * Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2010 Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2010 Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2010 本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2010 Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2010 Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2010 泉港-万星·中央汇项目 福建中原泉州事业部 QuanZhou.1.2011 业态划分建议 项目属性研判与界定 区域环境分析 1 项目业态划分建议 2 3 项目属性研判与界定 阶段目标 风险和机会 树品牌、造形象、定模式、创地标！ 打造万星商业地产品牌，为构建区域中心商业运营模式作准备。 塑造泉港新行政中心区首站形象。 合理科学划分业态，寻找最适合泉港的商业模式。 颠覆传统的区域商业模式 给泉港一个商业中心。 万 星 · 中 央 汇 规模优势 本案所属泉港行政中心新区板块，规划商业面积超过3万方，凭借行政中心区商业的整体发展，依托项目自身规模向外辐射发展。衔接泉五商圈。对项目的商业发展未来形成泉港核心商圈起到了重要的助推作用。 区位优势 本案位于行政中心生态绿心区，环境优美，是体验式消费的理想场所。紧临市民广场和锦绣公园，人流集中性强，有助于商业氛围的提升，形成新的商业中心。加上未来规划居住组团，消费群体规模将进一步扩大。 交通优势 本案周边道路通达性较好，可快速到达城区各主要干道。 品牌优势 本案与万星影城的品牌战略优势，品牌号召力将加快带动本案整体商业的发展和成熟。 S 优势因素 项目规模区域优势突出，交通便捷。万星品牌导入更是快速拉升了项目在市场的美誉度。 阶段目标 风险和机会 商业氛围劣势 本案所处区域，目前商业虽然有规划，但大多处于建设阶段，暂时还以农村、盐田和涂滩为主，人流、车流相对量小。无商业氛围可言。 消费市场劣势 本案周围小区大多尚未有居民入住，单凭原住民的消费能力，目前还无法支撑商业的运营。 前期形象劣势 新区目前形象未成熟，未能凸显商业氛围。对本案商业价格的突破将有所影响，可以通过后期定位和招商进行弥补。 产品劣势 区域消费习惯对于2层以上商业存在一定抗性，增加一定的销售难度。 本案规划楼梯及洗手间占用面积较多，以至可使用面积减少，有一定的销售抗性；可通过后期的产品改造进行调整； 本案由于受会议中心影响，人流动线产生阻碍。动线不连贯，对引入规模化商业增加门槛。可通过后期商铺再划分进行调整。 缺少中庭，弱化本案内场商业氛围，限制了项目整体形象、功能的提升。 W 劣势因素 项目所处区域规模尚未成熟，建成周期长。很大程度上局限产品前期商业价值的拉升。 阶段目标 风险和机会 区域发展机遇 行政中心区作为泉港县政府重点打造的新区，综合实力不断增加，城市化进程迅猛，未来发展潜力显