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投资性房地产公允价值计量模式的应用现状以及改进措施 【 】起初，企业购买房地产是为了满足自身 的生产经营需求。随着我国国有经济的深化改革，不 断发展的商品市场和价格改革促进了我国民营企业和 个体企业的持续发展。“自主经营，自负盈亏”的概念 深入到改革的各个方面。越来越多的企业将闲置的房 地产出租赚取租金或者通过增值后出售来实现经济利 益最大化。近年来我国房地产的价格持续走高，在这 种情况下，资产的净值已经不能反应房地产的真实价 值，房地产的市场价格远远高于成本，如何反映房地 产市场的真实价值，评估房地产企业获利能力成为了 迫切的需要。 【关键词】公允价值；投资性房地产；会计准则 我国在2006年新增了投资性房地产准则，并在 2007年1月1日开始实施。《企业会计准则第3号一 投资性房地产》明确规定了投资性房地产的定义、初 始后续计量模式的选择、处置以及披露的要求。它对 公正客观表现房地产的价值，提高会计信息质量，与 国际会计接轨有着重要的意义。 1投资性房地产的概述 1.1投资性房地产的定义 投资性房地产是指赚取租金或资本增值，或两者 兼而有之的房地产。投资性房地产应当能够单独计量 和出售。新准则规定的的投资性房地产范围是： （1）已出租的土地使用权，是指企业通过转让方 式取得并以经营租赁方式租出的土地使用权。（2）持 有并准备增值之后转让的土地使用权，是指企业取得 的，准备增值后转让的土地使用权（3）已出租的建筑 物。指企业拥有的，以经营租赁方式租出的建筑物。 不属于投资性房地产的有：（1）自用房地产。指 的是企业经营管理，生产商品和提供劳务等而持有的 房地产，比如企业的办公大楼和厂房（2）作为存货的 房地产。指的是房地产企业用于销售目的而开发的商 品房，这类房地产属于开发商的存货。 1.2投资性房地产的会计核算模式 初始计量：投资性房地产应当按照成本模式进行 初始计量。 后续计量：现有的投资性房地产后续核算模式有 公允价值计量模式和成本模式。在成本模式下，投资 性房地产要按照固定资产有关规定，计提折旧或摊销， 还要按照资产减值的有关规定进行处理。采用公允价值进行后续计量的投资性房地产不要需要计提折旧或 者摊销，应当在资产负债表日把账面价值调整到公允 价值。差额计入公允价值变动损益。企业既可以采用 成本模式进行后续计量，也可以采用公允价值进行后 续计量。但是企业不得同时采两种计量模式，并且一 经采用不得随意变更。 2公允价值的概述 公允价值是指在计量日发生的有序交易中，市场 参与者出售一项资产能收到或者转移一项负债所需支 付的价格。在内容上公允价值可以理解为“脱手价”， 怛是这个金额的取得却有着很多假定和限制条件： 有序交易，自愿平等。交易双方处于完全公 平的市场竞争环境，交易过程不存在关联方关系。 持续经营。交易双方从自身商业利益出发， 在正常运营，而非清非强制情况下发生的交易 在正常运营，而非清 非强制情况下发生的交易 活跃的市场。当活跃的市场存在时，公开报 价才能被市场参与者获得并验证。 价值的估计。公允价值的估计依赖活跃的市 场，即假设资产或负债的交易发生在最活跃或最大交 易量的市?觥5辈淮嬖诨钤臼谐e痹蛐璨捎眉壑灯拦 滥P屠慈范U?允价值。 3公允价值计量模式的应用现状 会计准则规定：投资性房地产的后续计量要根据 企业实际情况选择，但是企业不得同时采两种计量模 式并且一经采用不得随意变更。 表1反映了 2012-2014年我国上市公司投资性房 地产采用公允价值计量模式情况 如表1所示，2012-2014年我国的上市公司数量 逐年递增，其中有房地产业务的上市公司数量也在不 断增长，但是采用公允价值计量模式的上市公司只有 43家、43家和48家，每年所占比例仅为4.44%、4.13% 和4.18%。可以分析出，上市公司中投资性房地产后 续计量采用公允价值模式的数量保持稳定，伹是公允 价值计量模式并没有被广泛运用。 4公允价值计量模式应用现状分析 4.1公允价值导致利润波动，不确定性大 企业的经营风险就会加大，如果企业采用公允价 值模式计量的话。因为公允价值受到了市场环境的影 响。近几年我国房地产市场走势不明确，国家出台了 严厉的调控政策，特别是限购来遏制房价上涨。如果 房价出现转折点，公允价值下降而导致的变动损益将 影响本年利润，从而导致利润的波动，势必影响投资 者信心。 4.2公允价值导致企业税负的增加 会计准则规定采用成本法计量的投资性房地产可 以计提折旧或者摊销，计提的折旧或摊销计入当期成 本或期间费用，从而减少应纳税所得额，起到了抵税 的作用。但采用公允价值计量的房地产则不允许计提 折旧和摊销，就导致企业丧失了“税盾”，加重了税负。 4.3估值技术不完善，监管机制不健全 采用公允价值核算的投资性房地产首要