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商业地产价格对零售商、商户的成本利润影响分析-会计 商业地产价格对零售商、商户的成本利润影响分析 李林筱 摘要：随着商业地产价格上涨，部分零售商、商户已采取搬迁行动。本文主要针对星巴克从北京国贸中心一期搬离到国贸中心三期案例，分析商业地产价格对零售商、商户成本利润的影响。 关键词 ：星巴克；商业地产；成本；利润 一、商业地产及其发展状况 （一）商业地产定义 商业地产又称为商业房地产或商业物业，是指用于商业目的的房地产。开发商业房地产主要包括地产策划、招揽商家和日常管理；主要任务是为生产者、中间商和消费者提供交易平台，并为地产开发企业获取未来收益。我国房地产估价师协会对商业地产的定义是，商业房地产指用于商业目的的房地产，包括购物中心、零售店铺、美容院、健身场馆等。商业地产从广义概念上讲，商业地产是指各种非住宅性、非生产性物业，主要包括写字楼、酒店、餐厅、会议中心等服务经营场所。从狭义上讲，商业地产专指用于包括餐饮、购物、健身服务、休闲娱乐等商业服务经营用的场所。本文采用商业地产的狭义定义。 （二）我国商业地产发展情况 20 世纪90 年代中后期，大型购物中心及商业设施的开发建设逐步走向了市场化。近年来，房地产开发成为中国经济发展的支柱行业。利用其拥有土地资源和资金实力的优势，房地产开发商成为各类商业地产的投资建设主体，如万达地产在几乎所有一、二线城市都建有万达广场。2001 年，中国加入世贸组织后，越来越多的洋品牌进入中国，在中国开始了快速扩张发展，这使得国内商业地产项目需求数量呈现出快速增长的势头，需求的增长更加刺激房产开发商的投资，商业网点布局、结构、地域性的不合理，规模大型化问题越来越突出。 二、收益、成本、利润概述 收益是指企业从销售产品中获得的货币量，成本是指企业为购买投入品所支出的货币量，利润是指企业的收益减去成本。成本分为显性成本和隐性成本，显性成本是指需要企业实际支付货币的投入成本，隐性成本是指不需要企业支出货币的投入成本。本文分别就经济利润和会计利润进行分析。 三、星巴克的成本利润结构分析 （一）星巴克简介 星巴克成立于1971 年，总部坐落于美国华盛顿州西雅图市，是目前全球最大的咖啡连锁店。除咖啡主打产品外，星巴克还有茶、馅皮饼及蛋糕等商品。星巴克目前在全球范围内已有近12,000 间分店，遍布北美洲、欧洲、南美洲、中东及太平洋区等。星巴克旗下零售产品包括30多款全球顶级的咖啡豆、手工制作的浓缩咖啡和多款咖啡冷热饮料、各式糕点食品以及各式各样的咖啡机、咖啡杯等。 （二）星巴克中国简介 星巴克于1998 年3 月进入中国台湾，开出第一家中国门店。1999 年1 月，星巴克在北京中国国际贸易中心开设中国大陆第一家门店。目前，星巴克在大陆60多个城市运营超过1001 家门店，在中国咖啡行业处于领袖地位。星巴克致力于将中国发展为星巴克的“第二本土市场”，预计在2014年使中国成为仅次于美国的星巴克全球第二大市场、2015年在中国大陆运营1,500家门店。 （三）星巴克成本利润分析 对于企业而言，短期目标时为了谋求更多的利润,长期目标则是实现企业价值最大化。由于本文仅涉及一家星巴克门店的选址分析，故本文主要针对门店短期目标的实现进行探索。 经济利润是企业投资资本收益超过加权平均资金成本部分的价值，或者企业未来现金流量以加权平均资金成本率折现后的现值大于零后的部分。计算公式如下：经济利润=（投资资本收益率- 加权平均资金成本率）×投资资本总额。 对企业而言，隐性成本是将自己所拥有的资源用在其他最好用途上能获得的利润。由于没有客观的办法计算隐性成本，且会计师根据会计准则的要求及企业自身管理的需要并不会将隐性成本对外公告。同时，一些会计师在制作管理用报表是也不确认隐性成本，不列入利润表的减项。这便使得我们在分析过程中很难获取一些直接数据。房地产作为一项基本生产要素，不仅会影响成本结构及成本金额，但同时零售商和商户的位置也同样对收益会产生影响。因此改变店面位置、大小等都会对企业门店的收入、成本产生很大影响。 于星巴克咖啡门店而言，企业营业收入主要由顾客数量及顾客消费量决定，即客流量和客单价，由此，选址便显得十分重要。 在成本方面，星巴克咖啡门店的成本则主要包括以下几类，分别是原材料、人力成本、店面租金、物流费用。 具体公式如式1： 利润=收入-成本（式1） =收入-（原材料+ 物流费用+ 关税+人力成本+店面租金） 下面就收入和