谈如何做好房产开发工程的项目管理.docVIP

谈如何做好房产开发工程的项目管理 　　摘要：房地产项目开发风险较大、利润较高、项目投资较大，在房地产开发项目建设过程中，要将项目管理作为重要管理手段，提高项目整体竞争力，确保项目经济效益。本文对房地产开发工程的项目管理策略进行简单分析。 　　关键词：房地产工程；房地产开发工程；项目管理；管理策略 　　一.引言 　　随着我国经济的快速发展，城市现代化建设速度加快，房地产项目建设规模越来越大。在房地产开发项目中，项目管理占据重要地位，项目管理水平高低，直接决定房地产开发项目经济效益。在房地产开发项目建设过程中，必须要重视项目管理策略的应用。 　　二.房地产开发项目管理现状 　　1.项目管理水平相对落后 　　房地产开发项目带来的经济效益和社会效益是十分明显的，因此成为国家和各级政府高度扶持的建设项目之一，其发展规模和发展速度得到了前所未有的突破，而先进施工技术和施工设备的使用，也极大的提升了工程质量，基本满足了当前的建设要求。但在项目管理方面，由于缺乏系统的理论体系和完善的监督手段，各个项目的管理仍处于摸索阶段，而且不同部门之间各自为政，缺乏及时有效的沟通，无法解决项目中的管理漏洞。 　　2.项目组织结构需要转型 　　房地产开发建设项目多数是由建设单位组织实施的，大部分资金来源于企业银行贷款，主要目的是通过项目建设获取经济利益。这种建设和运行脱节的方式，使投资和效益分离，房地产开发项目的质量、工期、效益难以达到高度统一，不利于房地产建设项目的健康发展。 　　3.房地产开发项目质量、成本、进度的管理存在问题 　　任何工程项目的管理都离不开质量管理、成本管理、进度管理，其中质量管理处于首要地位。房地产开发项目从立项开始，质量控制就是整个项目管理的重要内容，保障质量才能确保项目的良性发展；但随着工程参与人员腐败行为的不断加大，工程成本管理逐渐引起了人们的广泛重视；另外工程进度控制力度不够，房地产开发项目施工周期长、跨越地区多，施工进度影响因素较多，因此必须制定合理的进度管控措施，防止出现后期的赶工现象，可提升整个项目的经济效益。 　　5.信息化管理模式尚不成熟 　　信息化管理已经成为企业进步的显著标准，房地产开发项目的信息化管理，说明我国的项目管理达到了一个新的水平。信息化管理提升了工作效率，还节约了管理成本；但就当前的使用情况来看，信息化管理仍处于表面形式，无法真正发挥信息化技术应有的作用。 　　三.房地产开发项目管理策略 　　1.加强房地产开发项目风险管理 　　风险防范的方式一般有以下两种：风险回避，所谓风险回避指的是在风险超过投资方心中的底线时，必须采取放弃投资决策相关措施，这样能有效地规避相关风险。但是风险回避必定是一种消极的方法，在逼不得已的情况下，才能采用，因为采用风险回避的手段，可能会使房地产开发不能获得利润；风险转移，所谓风险转移就是运用一定的防范，将一种特定的风险以其他形式转移到无形。在当前的房地产开发工程管理中，这种形式运用最为广泛。通常风险转移是以下两种方式来完成：第一签订合同，签合同的方式，来转移相关风险，在签订合同后，无论发生相关风险，都有乙方来承担。第二保险，通过买保险的方式，将不能预知的相关风险来转移给保险公司，虽然这样会增加部分成本，但是通过这种方式，最为有利。 　　2.建立完善的组织系统 　　进行房地产项目施工时，应建立完善的组织系统，明确各部门及岗位的工作职能。管理部门应由具有工程管理经验的人员组成，其他工作人员应负责具体的技术方面、质量方面、安全方面、后勤方面工作，保障工程的顺利进行。 　　在工程的具体实施过程中，应根据相应的管理制度和程序，严格控制各个工序的施工质量；做好工程进度、工程质量、工程设计、工程施工带来的拆迁问题及其他相关问题的记录工作，定期召开会议，针对施工中存在或潜在的问题，进行商讨和协调，将各项可能引发矛盾、阻碍工程顺利实施的隐患消除在萌芽状态；做好与施工外部单位的沟通和协调工作，对于需要做出调整的阶段性计划，应提出明确的意见和建议；做好工程施工的各项准备工作，主要包括人力、物力、财力等各方面的准备工作，使工程在施工期间能按照既定计划进行实施，尽量避免由于某一环节的疏漏，影响工程进度；施工过程中，工程项目主要负责人及相关管理人员应进行现场监督或跟班作业，必要时可适量增加工作人员，延长工作时间，保障工期的顺利完工。 　　3.处理好质量、成本、进度管理的关系 　　受传统工程项目管理理念的影响，工程质量管理一直处于各项管理体系中的首要地位，而进度控制和成本控制居于次要地位，尤其是国有建筑工程项目表现的更为突出。随着科技的不断进步，房地产开发项目的建设周期不断缩短，项目投资额度逐渐加大，这就给工程的进度管理和成本管理提出了严峻的挑战。进度控制、成本