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谈谈如何的运用建筑工程技术及造价专业知识搞好房地产评估 　　 【摘要】随着对房地产评估各项相关的技术要求越来越高，运用好相关的建筑工程技术及造价专业知识来提高评估工作的质量，是摆在我们面前的一件重要任务，它也对评估人员的专业素质和专业知识面提出了一定的要求，本文从评估工作的专业性和科学性的角度，分析如何运用好建筑工程技术及造价专业知识来搞好房地产评估。 　　 【关键词】房地产；评估；建筑工程及造价知识；运用 　　 　　 房地产业经过近10多年的高速发展，已经成为国民经济重要的支柱产业之一，随着国家对房地产宏观调控效果的逐步显现，其暴利时代行将终结，该产业将步入一个稳健的发展期，对于房地产业的各项相关的技术要求也会越来越高，它包括对评估的工作质量和评估人员的专业素质也提出了较高的要求。如何从房地产评估的科学性和专业性角度来提高工作质量，以适应社会主义市场经济发展的需要，是我们需要认真思考和研究的。 　　 房地产地评估就是估价人员模拟市场形成价格的机制和过程，将客观存在的房地产地价格或价值真实客观地揭示、表达出来。房地产地评估需要运用的知识面是多方面的，有资产评估方面的，它主要包括成新率和经济性贬值或功能性贬值还有比较修正等知识，。还有土地方面，主要是土地的分类与价格（价值）的关系等知识。还有一个比较核心的、涉及面较广的知识点就是建筑工程技术及造价的专业知识，包括建筑物的功能、工程造价以及功能与造价的关系等知识。这也是本文着要重要讨论的。 　　 常用的房地产评估方法主要有：1.比较法；2.成本法；3.收益法；4.假设开发法；5.长期趋势法。 　　 比较法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。该法在房地产经济数据比较发达的西方国家应用最多，是较为科学、比较符合市场实际情况的方法，也是今后我国房地产评估发展的方向，但它要求具备比较详细的房地产实际交易数据，由于我国目前的房地产交易数据的资源共享性尚不够理想，各地区和各部门的各自为政，在信息的公开性、共享性方面的公共交易网络还没有真正建立，所以应用比较法受到了很大的局限性，此法适应于交易案例比较容易取得的情况，如公寓和写字楼等的评估。 　　 收益法是求取估价对象未来的正常收益，选用适当的资本收益率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。它仅适用于评估对象有正常收益而且收益易计算的情况，应用范围比较有限。如商场和酒店等的评估。 　　 假设开发法是求取估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。它适用于估价对象具有投资开发或再开发的潜力。如待开发的土地和在建工程等的评估。 　　 长期趋势法是运用科学的有关理论和方法，特别是时间序列分析法和回归分析，对房地产的未来价格作出推测、判断的方法。它适用于估价对象拥有较长时期真实历史价格资料的情况。 　　 成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。它的主要步骤为：1.现场勘查、收集评估资料；2.计算重置价；3.计算成新率；4.计算评估价，评估价=重置价*成新率；5.编写评估说明 　　 成本法适合于那些既无收益又很少发生交易的房地产的评估，如学校、图书馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园、厂房、码头、机场等等。从我国的实际情况看，特别是企业的改制、兼并和破产的评估中，应用最多的还是成本法，它也是运用工程技术及造价相关知识最多的房地产评估方法，是本文讨论的重点。 　　 1 用成本法进行房地产评估时的几种具体作法分析比较 　　 1.1 重编预算法 　　 此法是根据待评估建筑物或构筑物的竣工图，按评估基准日重编预算，运用建筑工程技术的相关知识，根据国家的工程量计算规则，计算图纸的实际工程量，然后组合现行单价或根据现行定额价求取建筑安装工程费。 　　 建筑安装工程费=∑【（实际工程量×现行组合单价或定额价）×（1+工程费率）±材料差价】+按现行标准计算的各项间接成本。 　　 建筑物重置成本=取得的土地成本+土地开发成本+建筑安装工程费+其它费用（如建设管理费、勘察设计费、投资利息、销售税费等）+开发利润。对于合格的工程造价人员来说，编制一份预算就是其平时工作内容的一部分，困难的是在评估阶段，无论从评估收费还是时间上来说，都不容许编制内容较为复杂或数量较多的建筑物或构筑物预算，故此方法仅适应于一些构造较为简单的构筑物如道路、围墙、设备基础等的评估。 　　 1.2 预结算调整法 　　 预结算调整法是以待评估建筑物或构筑物审核后的结算工程量为基础，按评估基准日期间的预