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近年房地产宏观调控再的思考 　　摘要：2008年经济危机爆发以来，我国的房地产宏观调控方向出现了大的转变，并深化了调控手段，取得了一定的成果。但调控仍未能达到预期目标。本文就近四年的房地产的调控思路并结合社会现状进行了分析，提出了一些自己的观点，以供决策者参考。 　　关键词：房地产 宏观调控 　　对房地产业尤其是住宅业来说，政府宏观调控是一项重要的影响因素。所谓宏观调控是指国家运用经济、法律和行政等手段，从宏观上对房地产业进行指导、监督、调节和控制，其目的是促进房地产市场总供给与总需求、供给结构与需求结构的平衡与整体优化，实现房地产业与国民经济协调发展的管理活动。虽然有许多政策也会对房地产业产生影响，但不能理解为“纯粹”的房地产宏观调控政策，更多的是针对整个国民经济的，如货币政策的应用。 　　1 2008年以来的宏观调控过程 　　自2008年经济危机爆发以来，国务院办公厅以及各部委出台的许多政策，核心文件其实也就两个：即2008年12月20日国务院办公厅出台的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》和2010年1月7日出台的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。这两个文件出台时间前后相差才短短13个月，但房地产市场环境却截然不同。前者出台正值经济危机深化之时，房地产市场一片冰冷，购房者观望气氛浓厚，为了促使房地产市场回暖，进而进一步带动经济的回升，该文件要求各地加大保障性住房的建设力度，稳定房地产市场，营造积极的舆论环境，鼓励普通商品住房消费。而在2010年1月7日出台的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》时候，住房市场却一片火热，在货币宽松政策以及房地产优惠政策带动之下，全国各地的房价快速上涨，供需矛盾突出，因此政策内容着眼于缓解供需矛盾，主要包括增加保障性住房和普通商品住房有效供给，合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求，加快推进保障性安居工程建设。在调控效果并不明显的情况下，2010年4月17日国务院出台的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，可视为《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》的延续，只是内容上更严厉，增加了限贷、限购政策。 　　2 住房市场调控难原因分析 　　调控为什么会这么难？这里的原因是多方位，深层次的。 　　2.1 城市化和改善型居住需求致使住房供需矛盾较大 我国各地城市和农村相比较，普遍存在城乡差距较大的现象，这种差距不仅表现在收入水平上，还表现在基础设施配套，教育、医疗、社会保障等各方面。正是这种差距吸引了各年龄段的人群来到城市。年轻人离开乡村来到城市为了工作和生活，这里有发达的经济，较高的收入，较丰富城市生活。中年人来到城市有的是为了丰富多彩的生活，还有相当大一部分是为了子女的教育。老年人更喜欢乡村，但可能子女留在城市里，也使得他们只能呆在城市里。源源不断的乡村人口涌入城市，使得城市人口急剧膨胀，住房价格出现了大幅上升。虽然国家鼓励住房小型化，努力改变住房的供应结构，以使有限的住房面积能居住更多的人，但这更加有利于降低购房总价，对购房单价影响较小，从成本角度来说反而会提升购房单位价格。再加上改善型居住需求呈现了爆发的状态，本质上也增加了住房的实际需求。以上刚性需求的存在，在一定时期内，使得房地产价格持续上涨。 　　2.2 房地产投资、投机盛行 2009年以来，房价出现大幅度上涨，虽然与货币宽松政策及居民预期分不开。但房地产投资、投机也确实起到了推波助澜的作用。虽然投资、投机并不能真正消化市场上的存量房产，但在某一特定的时间段会加剧住房的需求。如果投资者仅仅是等待房价上涨赚取差价，无疑会进一步推动房价上涨。只有在投资者购买了房产后在交房的第一时间即刻装修并上市租售，才能使得整个过程对房价的影响最小。另外，租房对于国人来说更多的是无奈的选择，只要经济稍微允许，人们就会买房，这是传统文化观念决定的。因为这种“文化性”购买并不是基于经济合理性的基础上的，即租房和买房哪个更合算就选择哪个，这也是为什么用“房价收入比”和“房价租金比”来衡量各地的房价都能得出泡沫严重这一结论的原因。因此，房地产投资和投机对于购买价格和租赁价格的影响，相对来说对前者的上拉作用比对后者的下拉作用要明显得多。除了置业者进行了投资、投机外，房地产开放商也参与其中，表现是捂盘惜售，囤积土地等，从源头上加剧了供需矛盾。 　　2.3 地方政府利益纠结 在房地产市场上，地方政府的利益在进一步显现。由于房地产业的区域性特点，地方政府从房地产业的快速发展中攫取了巨大的经济利益。这种利益不仅仅表现在土地出让金和各种房地产税费的收入，而且还表现在房地产业对地方经济的巨大拉动力。因此，一旦住宅业受到国家宏观调控，房地产市场遇冷后，最坐立不安的总是地方政府。在执行宏观调控政策方面，稍有可能，地方政府就会在第一时间放松调控政策，这也很能