营改增对房地产开发企业的影响及对策探讨.docVIP

营改增对房地产开发企业的影响及对策探讨 　　 　　摘要：全面实施营改增后，对企业会计核算及财务管理带来巨大变革。“营改增”是为了防止重复征税，减轻企业负担，从而促进经济发展。通过分析“营改增”对房地产开发企业的影响，明确房地产开发企业在“营改增”后可能面临的问题，并由此提出针对性对策，以利于企业更好地应对税制改革。 下载论文网 　　关键词：营改增；税负；税收筹划；发票 　　一、概述 　　我国从2016年5月1日起，全面实施“营改增”，并将范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业这四大行业。由于增值税税种的特点，以及为了进一步加强增值税抵扣链条的完整性，实施“营改增”可以消除流转税领域的重复征税现象，从而达到产业间税负公平的目的。房地产行业的发展在我国国民经济的发展中占有重要的地位，对与之相关联行业的生存与发展都有着一定的影响。房地产行业从“营改增”实施细则出台到实施时间之短，给房地产企业应对“营改增”改革带来了机遇与挑战。正是在这背景之下，文章探讨“营改增”对房地产开发企业的影响，并针对存在的问题提出应对措施。 　　二、“营改增”对房地产开发企业的影响 　　“营改增”对房地产企业的影响涉及到房地产开发的各个环节，其中，在财务层面主要体现在以下几个方面： 　　（一）“营改增”对房地产企业税负的影响 　　“营改增”对企业税收的影响最直观的表现便是直接以增值税取代了营业税，在税改之前房地产企业一直采用营业税和土地增值税双重征收制度，而且这两种税种是价内税，导致企业承担的税负较重。“营改增”后，房地产企业中一般纳税人适用的增值税税率为11%，进项抵扣后缴纳。因房地产开发企业在“营改增”之前开发的老项目已无法取得进项抵扣，税负将突增6%，为实现税制转换的平稳过渡，保证“营改增”的税负平移，国家财政部、国税总局拟定了一系列的过渡性政策，再剔除附加税因素，“营改增”过渡时期，房地产开发企业的税负较营业税时期会有所降低。 　　然而房地产企业在“营改增”之后开发的新项目，由于一般纳税人适用11%征收率，所取得的进项税额，直接影响增值税最后应交纳的税额，从而最终影响企业的税负。因此，如果房地产企业的进项税额管理无法做到完善，那么房地产企业的税负较营业税时期必然有所上升。 　　（二）“营改增”对房地产企业净利润的影响 　　在“营改增”之前，由于房地产开发企业缴税额较多，若是企业净利润增长较多，必将导致营业税金、房产税等随之增加，在实施“营改增”之后，初期项目执行简易计税办法，保证了房地产企业的税负平移，企业净利润变化不大，但是全面执行一般计税后，由于房地产企业开发过程中向政府缴纳的规费、向金融机构融资支付的利息、金融机构的顾问费、企业的业务招待费等无法获取抵扣的增值税专用发票，且上游企业也不可能全部提供11%的进项，进项可抵扣税额比例无法达到理论要求，所以即使抵扣链条畅通，未来房地产企业利润也会有所下降。因此，房地产行业应该清楚地认识到营改增对企业净利润的影响，尽可能取得增值税专用发票予以抵减，减轻税负，提高利润。 　　（三）对发票管理的影响 　　“?I改增”对房地产企业最大的影响是增值税进行税额的抵扣，企业获得进项票的多少，直接影响税负率。只要房地产企业及时、合法取得可以抵扣的增值税专用发票，房地产企业的税负就可以降低，在一定程度上缓解企业的财务压力。反之，如果无法取得增值税专业发票，企业会面临11%的增值税和25%的企业所得税双重税负增加的风险。这就对房地产企业发票管理系统提出了更高的要求。有的房地产企业在营改增之前，内部控制并不严谨，工程物资采购环节漏洞百出。而在营改增全面实施后，要想平稳渡过税收变革，企业应全面加强内部控制，特别是作为一般纳税人的房地产企业要严格管理增值税专用发票，如对与供应商往来之间发票的管理、企业员工的费用报销等。 　　三、房地产企业应对“营改增”的有效措施 　　为减小营改增可能产生的不利影响，房地产开发企业可以从以下四方面采取措施： 　　（一）有针对性地选择税收筹划方式 　　企业的税收筹划是应对“营改增”政策改革的主要手段，科学合理的实施税务筹划，可以确保企业在营改增全面实施后，实现减轻税负、达到税后受益最大化的效果。因此，企业管理人员要积极钻研“营改增”内容，吃透“营改增”政策，提高对税收筹划的重视程度，加强与税务机关工作人员的沟通，在此前提下，结合企业自身生产管理经营特点，以达到充分享受国家给予房地产行业的税收优惠政策的目的。同时需要在企业内部的资金管理系统中进行统筹规划和前瞻分析，把增值税发票的考虑因素加入到建设阶段的成本控制和销售阶段的整体筹划中，认真制定企业税收筹划方案。如及时对拿地、融资、供应方选择、工程建设、预售等流程进行梳理，明确在各经营流程中企业可规划的空间。