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预约合同若干问题的研究 　　摘 要：预约合同在生活中被广泛采用，2012年最高人民法院出台的《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》首次正式承认了预约合同，这对预约合同的理论研究和司法实践无疑具有重要意义。因此，本文主要从司法实践角度出发，探讨预约合同在实践适用中存在有关预约合同的认定，效力及违反预约合同的责任承担问题。 　　关键词：本约；预约合同效力；责任承担 　　一、预约合同的认定 　　首先什么是预约合同呢？根据布莱克法律词典的解释：“预约，是指由一个人作成的契约或约定，它具有排除这个人合法地进入另一项性质相同的合同的属性。”即预约合同是指以将来订立一定的合同为标的合同，所谓将来订立的合同即称为本约。实践中，经常会出现购房意向书等合同，它们的内容不同将导致性质不同，以至于法律救济则千差万别。那么在司法实践中，法院应当如何来订立某种合同的性质呢？即法官该怎样区别预约合同与本约合同呢？一般而言，当事人不会再预约合同中明确规定其标的是为了订立本约合同，同时根据合同法司法解释二的规定，人民法院只要能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，合同就可以被认定为成立。因此，无论是本约合同还是预约合同，只要具备了当事人、标的和数量就可以认定为合同成立，这也使得本约合同与预约合同难以区分。笔者认为，法院在审判实践中应当从以下几个方面判定：①合同订立的目的或意图：预约合同的标的是将来订立本约合同，其实在于为将来订立本约合同所作出的预先担保。而本约合同的标的则是在于债权债务关系，目的在于实现债务的履行。②合同内容的确定性：预约合同的内容主要是对将来订立的本约合同作出的请求对方履行订立本约合同而进行磋商等行为，因此其规定会比较模糊，也没有实?H的债权债务问题。而本约合同内容则十分完善，目的在于要求对方当事人实际履行合同项下确定的义务。③责任承担方面：虽然二者都适用损害赔偿责任，但在是否可以要求履行方面二者不同，预约是否可以要求强制继续履行缔结合同是存在争议的问题，而本约合同则可以要求对方强制履行。 　　二、预约合同的法律效力 　　预约合同虽然作为一个独立的合同，但它的法律效力仍不同于一般的本约合同，对预约合同的法律效力，学术界主要存在以下几种观点： 　　（1）必须磋商说认为只要当事人订立了预约合同，就应当承担为订立本约合同而进行磋商的义务。该说是建立在遵循合同自由原则制度之下的，以保障当事人自由最大化的实现，同时持该学说的学者还认为在买方市场的情况下，更能保护买方的利益。因为买方可以在比较不同的交易条件后做出更有利于自己的选择，尤其是在商品房买卖中，鉴于房产商的优势地位，购房者往往无法与之抗衡，在签订了预约合同后，购房者只要尽到与房产商就订立商品房买卖合同的洽谈义务，就认为已经履行了预约合同义务，如果买方此时对交易条件进行比较后选择与其他房产商签订商品房买卖合同将不认为是违约，也不会承担违约责任。 　　（2）必须缔约说认为只要当事人订立了预约合同，就必须履行签订本约合同的义务。该说认为诚实信用原则作为民法的霸王原则，即使在可能会限制预约合同当事人的部分自由的情况下也应当被首先遵循，即将订立本约合同作为订立预约合同的履行义务，以维护诚实信用的交易秩序。 　　（3）区分说是一种折中的说法，该说是在“必须磋商说”与“必须缔约说”的基础上产生的，旨在达成二者之间的平衡。持该学说的学者认为只要是预约合同中规定了本约合同的实质内容或主要条款，就应当采取必须缔约说；如果预约合同规定的是一般内容，则采取必须磋商说。 　　笔者认为，结合我国目前的司法实践，采取“必须缔约说”更为合理。首先，“必须磋商说”只是考虑到了合同自由原则，但是并没有考虑到任何自由都是有限度的。同时采用该说并非能够更好地维护买方市场下的买方利益，比如在房屋买卖交易中，如果采取“必须磋商说”，房产商很可能因为房价上涨等原因与购房者只进行磋商，然后以磋商无法达成一致意见为由不签订买卖合同，而直接承担违反预约合同的损失，这种损失比起房产商与其他交易者签订合同可获得的利益可谓是凤毛麟角。因此，采用“必须磋商说”使得预约合同所产生的法律效果更不利于弱势的买方，更有违交易诚实信用原则。其次，“区别说”表面上看起来兼顾了两大民法基本原则――合同自由原则与诚实信用原则，对不同的交易情况采用不同学说从而使预约合同产生不同的法律效力更能够保障双方当事人的利益，但是就实践而言，如何认定预约合同内容规定了本约合同的主要条款存在着很大的问题，且认定预约合同内容属于本约合同内容尚无一个统一的标准，就容易导致法院在审判实践中出现法官滥用职权解释预约合同效力的行为，从而导致“同案不同判”等情况出现。最后，反对“必须缔约说”的学者认为该说违反了合同的自由原则。合同自由原则作为合同法的核心，应当毫无保