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上海经适房政策剖析 　　【摘要】经适房政策是应现有住房资源分配不均，贫富两极分化严重的社会问题而产生的。在上海的房地产市场面临失控的状态下，政府作为市场的管理与调控者，有责任介入，宏观调整畸形的市场，保障人民最基本的住房需求。 　　【关键词】均衡分配 退出机制 配套设施 户型 　　 　　中图分类号：[C979]文献标识码：A 　　 　　 　　经适房政策及功能 　　经适房政策概念 　　定义：经适房是指针对中低收入家庭的社会保障性商品住宅。其价格相对于市场商品房较低。并按住宅建设标准建设的普通住宅 　　模式特征：经适房更强调住房的使用效果，减免了工程报建中的部分费用，因此成本略低于普通商品房。不代表建筑质量不过关，保证生活配套设施齐全。 　　功能 　　社会保障功能 　　保证更多人获得住宅权。对于收入水平较低的人，没有能力取得适合的住宅，住宅权对于他们而言主要是一种公法上的权利，能使他们获得政府和社会的住房扶助和保障。 　　社会分配功能 　　促进均衡分配住房资源。通过经适房政策，政府可以将税收合理公平得分配到群众身上，缓解贫富两极分化现象。 　　宏观调控功能 　　政府通过经适房政策，介入房地产市场，平衡供求关系，缓解供需矛盾。 　　 　　上海经适房政策发展历程及社会背景 　　上海保障房体系包括住房解困、廉租房、公房租凭、公房出售、、租金补贴等方式。经适房政策属于保障房政策体系的具体分支。 　　第一阶段（1995~1999）： 1995年福利分房政策结束后，住宅商品化一路猛进，房地产市场大热。在福利分房结束的同时，上海也建立起了不同收入家庭实行不同的住房供应政策：即最低收入家庭租赁廉租房；中低收入家庭购买经济适用房；高收入家庭购买、租赁商品房。当时，因为房价尚未过高，这几项政策并未予以重视，并且由于经适房与上海普通商品房价格相近而滞销。经适房政策于1999年停止。 　　第二阶段（1999~2008）：这几年，上海房价节节升高，大掀炒房热潮，房价已经远远超出普通民众的购买力。中低收入家庭住房苦难，而新建的商品房却被屯在炒房者手中，大量闲置，造成了住房两级分化现象越来越严重。为缓解这一现象，政府开始宏观调控房地产市场，大力发展社会保障性住房政策。先是于2005年商品房价疯涨之际，启类似于经适房的动“两个1000万工程”。至2008年上海全面重新启动经适房政策。 　　经适房政策是应现有住房资源分配不均，贫富两极分化严重的社会问题而产生的。在上海的房地产市场面临失控的状态下，政府作为市场的管理与调控者，有责任介入，宏观调整畸形的市场，保障人民最基本的住房需求。 　　 　　 　　经适房相关政策 　　1994年《关于深化城镇住房制度改革的决定》中，正式提出经济适用房。 　　2002年《经济适用住房价格管理办法》 　　2003年《经济适用住房建设和管理意见的通知》 　　2004年《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》 　　2007年《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》 　　建设标准：经济适用房按规定标准，现阶段每套住房一般控制在60平方米左右。 　　价格方面，规定保本微利利润不高于3% 　　销售对象：主要是家庭年工资收入3万元以下的住房困难户，同等条件下优先销售给教师和离退休职工。 　　购买程序：凡购买经济适用房，须由职工所在单位出具住房、收入情况调查和审查证明，由经适房项目建设单位进行审核，符合条件后方可购买。 　　 　　政策在上海的实施情况 　　据2012年调查数据，在上海市经适房相对集中的区域，如金山、奉贤，抽取符合申请条件及暂时不符合但住房情况较差的居民作为调查样本 　　 　　整体满意度调查: 　　70.5%对经济房政策总体呈满意态度，对经适房的申购及审核程序认可。 　　价格评价： 　　40%左右居民认为价格可以接受，40%认为价格不高不低，20%认为偏高。并且，购买经适房只能拥有60% 的产权。这一点，成为市民弃购经适房的主要原因。 　　存在问题： 　　仍有相当部分市民住房困难，但是不符合经适房申购要求，希望可以放宽申购标准。 　　近一半的被调查者表示，出行、就医不方便是居住经适房的主要问题。 　　 　　上海经适房政策效果评价 　　预期目标 　　作为上海保障房政策中的一部分，经适房政策预期目标是改善中低收入家庭住房条件，缓解商品房市场房价过高带来的问题，与廉租房、公房租凭等政策不同的是，经适房是介入房地产市场进行调控，涉及产权归属问题。 　　 　　实现评价 　　从上海目前发展情况看，2008年的经适房的重新启动取得了部分成效，体系机制都较1999年之前更为成熟。但投入有限，受惠的人群不够多，不足以有力解决房价过