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上市房地产企业融资问题剖析 　　摘 要:房地产业是一个资金密集性行业,开发项目规模大、周期长,因此资金融通就成了房地产开发企业最关心的问题。同时融资方式的优劣,直接影响着融资成本和开发风险的大小。本文首先分析房地产行业的经营特点,然后提出了当前我国上市房地产企业面临的融资问题,最后据此提出相应的措施建议。 　　关键词:房地产;政策敏感性;融资渠道 　　中图分类号:F293.3 文献标识码:A文章编号:1008-4428(2009)12-23-02 　　 　　一、房地产行业生产经营特点 　　 　　(一)房地产业具有较强的政策敏感性 　　这主要表现于房地产行业易受宏观经济政策的影响。政府土地出让制度、土地规划条件、行业管理政策、税费政策、交易管理等相关政策法规都直接影响房地产业的发展。自2007年以来,央行、银监会出台了多次加息和提高存款准备金率的政策措施,从开发商和购房者两头收紧信贷闸门,提高贷款条件,抑制投机需求。2008年底,受金融危机的影响,国家为了维护房地产的稳定和持续发展,又出台了一系列优惠政策,而随着2009年房地产的持续高温,国家又准备积极地出台政策进行调控,以抑制房地产投资过热。面对货币政策、土地政策、税收政策等一系列房地产相关调控政策的抑制,房地产公司必须适当调整融资结构以更好地适应自身发展需要。 　　由上亦可看出,房地产企业经营中面临着较一般企业更大的营业风险和财务风险。房地产业与宏观经济周期关联度强,行业波动非常明显,在我国,对房地产的促进或抑制是政府宏观调控的重要内容之一,房地产业受国家宏观调控的影响更大。因此,房地产企业的经济风险很高。同时,房地产产品由于资金投入大、开发周期长,如果市场形势变化较快或是自身项目定位不准,造成产品滞销或开发停滞,则会造成巨大的营业风险。对后续项目开发、贷款归还及整个公司的经营发展造成重大影响。 　　(二)筹资量大,投资的回收期长 　　由于房地产企业的开发建设资金存在使用支出上的集中性和来源积累上的分散性、长期性的矛盾,因而自有资金总是不足的,必须依靠大量外来资金。据统计,房地产投资的资金杠杆率高达75%,而一般制造业仅为50%。因此,作为一个需要巨额投资的资本密集型行业,随着开发规模的大型化、高技术化,投资额越来越大,对资金的依赖性也越来越大。因此为了保证资金链的连续性,其融资的难度就大大增加了。 　　同时,房地产项目一般开发周期长,资金周转慢,投资的回收期长。一般说来,一个房地产项目开发周期至少两到三年,被开发的房地产商品建设周期长,销售周期也长。而投资的回收只有当房屋销售到一定数量时才能收回成本乃至产生利润。 　　(三)房地产商品是一种缺乏流动性的商品 　　房地产通常归类为“不动产”,其变现能力较差,而且由于其不可移动性,销售范围也受到一定的地域性限制。又由于房地产单品价值量较大,买卖都需要办理非常复杂的手续,这就决定了房地产必然是一种占用大量资金又缺乏流动性的资产。 　　 　　二、当前我国上市房地产企业面临的融资问题 　　 　　(一)上市房地产企业融资渠道相对单一 　　目前,我国房地产企业主要融资渠道是股权融资和银行贷款,但是在上市融资(IPO)之后,则更多依赖于银行贷款。主要是由于国家对上市公司监管限制较多,通过直接渠道进行股权再融资(增发或配股)、可转债等融资需要更多的手续,对企业经营业绩也要求更高。从我国房地产市场的运行来看,银行信贷贯穿于土地储备、交易、房地产开发和房产销售的整个过程。这样,一方面商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险;另一方面商业银行无法也不敢无限满足房地产业多角度多层次的资金需求,房地产开发的资金得不到保障制约了上市房地产企业的生存和进一步发展。 　　(二)相关法律法规不健全 　　相关政策、法规不完善,有关房地产融资等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系,缺乏相互一致性和协调性,操作困难,直接影响了房地产融资渠道的正常开展。如目前我国有关房地产抵押贷款方面的法律主要是《担保法》,但有关住宅抵押贷款方面的规定不详细这就有碍于银行资金的安全性、流动性。同时我国尚没有真正意义上的《投资基金法》,因此无法以法律的形式将房地产基金的发起、设立、组织形式、治理结构等重要原则加以规定,房地产基金无法可依。 　　(三)融资新渠道欠规范 　　伴随着市场的需求,近年来,房地产信托、类基金式的房地产投资公司、房地产私募基金等多种业务应运而生。事实上,在2003年央行给商业银行的房贷戴“紧箍咒”的时候,信托公司和房产商之间就开始了亲密接触。统计显示,房地产信托成了信托公司的主流产品。近年以来,房地产信托已募资6O多亿元,其数量在所有信托产品中占了三分之一以上。比如上市公司金