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土地经营——有效规制下的市场配置 一、 土地市场的特点和问题 （一）土地市场的特点 1、房地产商品明显的外部性。公共空间、投资环境、生活品位。 2、宏观二元市场，微观诸候割据。导致城市内存量用地如笼中虎， 随时会冲击经营土地市场； 而在农村，数不清的发展主体，竞相压低地价，以邻为壑。完全不 符深圳的城市功能要求。 3、政府在土地市场上的双重身份：社会代表和城市土地所有者 4、政府土地收益的现状：亦租亦税，重租轻税，税流不税存，一次 总付式收租。 （二）城市土地经营的目标体系 1、土地资源的高效率配置 2、土地资源的可持续利用 3、土地财政收入在高效率可持续前提下的最大化 （三）当前土地市场中政府规制的重点与难点 1、 两大重点：从所有权来看，我国土地在城市属于国有，在农村属 集体所有。因此中国土地的所有者都是公有制单位。而从实践上来看， 土地市场规制的重点也恰恰是这些公有制的单位： ——市区国有土地中的存量部分“楼堂馆所”：政府各部门画地为牢。 二级市场上的存量用地改变用途，对经营性土地市场的冲击；在城市， 土