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国外公共住房及其管理模式 美国 为了解决低收入家庭住房问题，美国政府在立法、金融、税收等方面都大力干预，同时也提出了许多针对低收入家庭的住房计划，帮助低收入家庭解决住房问题。 1.法律 《合众国住房法》，规定了要为低收入家庭修建公共住房制定长远计划。《国民住宅法》要求建立住房管理署，设立联邦存款和贷款保险公司，由政府提供低利息贷款，鼓励私人投资于低收入家庭公寓住宅。《开放住房法案》以帮助穷人成为房主，规定在10年内为低收入家庭提供600万套政府补助住房，并禁止在购买和租用房屋时的种族歧视， 2.财政补贴政策 ?? 在美国，凡家庭收入未达到所在地区家庭平均收入80%者，可以申请住房补助。补助的方式通常有两种：一种是直接对低收入家庭提供低租金的公共住房（一般低于市场价的20%-50%）；另一种是向低收入家庭发放住房券，享受这种补助的家庭必须拿出本户总收入的25%支付房租，租金超过部分用住房券来补充。而美国政府对地方政府建设的公共住房和私有营利或非营利机构建设的低收入住房，也进行补贴。 3.金融政策 ?? 美国政府利用信贷杠杆，鼓励个人或开发商参与开发建设适合中低收入家庭的经济住房，如提供低息贷款和“税收信贷”。 英国 1. 住房保障政策 　　在英国的住宅体系中，经济适用住宅分为三类，一是廉租房，即向低收入居民提供低租金住房，政府对一些建房活动给予资助。二是折价房，即由政府资助建设或开发商建设的，为满足中低收入阶层需要，以低于市场价格的价位出售给符合条件的家庭的住宅；三是共享产权（shared ownership）住宅。 2.住房信贷政策 　　在英国，抵押贷款目前成为购买住房时的重要资金来源，约有四分之三的住房是通过抵押贷款购买的。购房者通常可贷到房价90％的购房款，有的还能贷到100％的购房款。在还本付息期间，如申请抵押贷款的购房者发生失业等特殊情况而不能按时付款时，银行并不以处置抵押房产为主要手段，一般都给予一定的还款宽限期，在此期限内可只付息不还本。 共享产权住宅：购房者购买住宅的一部分产权（通常是25%或50%），代表政府管理经济适用住宅的住房协会拥有剩余的产权。 购房者在居住期间需要向住房协会支付剩余产权的租金（政府会对租金给予部分补贴）。当他们有能力购买更多产权时，可以向住房协会提出申请，购买其余部分的产权。而当他们因为搬迁或其他原因需要离开居所时，也可以将自己拥有的那部分产权出售。 市场化定价降低了购房者的置业门槛，市场化的定价可以使个人资产增值；对政府来说，市场化的定价也打消了人们通过购买经济适用房获利的念头，使甄别购房者资格的工作得到了简化，并且住房协会所持有的产权也会随着市场价值的提升而升值，完成政府资源的保值增值。 瑞典 瑞典政府宣称，其住宅政策的目标是给每个人提供一所足够宽敞和舒适而且环境优美的住所。基本原则一是居住质量力求达到现代化标准；二是社会性，即把获得符合标准的住宅看作人们的社会权利。 1.住房建设政策 　　瑞典的住房建设，大致可以分为三方面：一是政府直接投资；二是合作社投资；三是私人投资。在瑞典，公寓等多户住宅由政府房地产公司建造，合作社建造的多户住宅占1/4，独户住宅绝大多数由私人或私营营造公司建造。 政府房地产公司不以营利为目的，地方政府以无息或低息贷款方式提供全部资金，政府不收税利，公司只计建房成本，所以售价较低。 住房合作社是指按合作经济的原则，由群众集资兴办，不以营利为目的的住房合作组织。社员自愿结合，其储畜与股金是合作社赖以生存和发展的基础。 2.财政补贴政策 ?? 瑞典实行“砖头”向“人头”公共住房补贴政策。 德国 1、法律 法律规定，对于因经济收入低，或某一民族、信仰某一宗教，或孩子太多等原因导致找不到房子的家庭，政府有提供公共住宅供其租住的职责。此外，还有退租方面的规定，凡收入超过规定标准的应退出福利住宅，否则将收取市场租金。 2.房租补贴政策 ??房租补贴是目前德国对低收入居民住房保障的主要方式。住宅补贴法规定实行房租补贴制度，由政府根据家庭人口、收入及房租支出情况给予居民以适当补贴，保证每个家庭都能够有足够的住房支付能力。住宅补贴法规定，居民实际交纳租金与可以承受租金的差额，由政府负担；其中，居民实际交纳租金要与家庭住房需要相结合，可以承受的租金一般按照家庭收入的25％确定。房租补贴的资金由联邦政府和州政府各承担50％。 3.住宅储蓄政策 住宅储蓄奖励分为两种：一种是储蓄奖励，任何16周岁以上、年收入5万马克以下的单身家庭，每月1000马克以下部分的住宅储蓄，可以得到政府每月最高100马克（即10％）的储蓄奖励；年收入10万马克以