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农村宅基地流转及其法制研究 农村宅基地流转及其法制研究[1/2] 农村宅基地流转及其法制研究[1/2] 一一从法经济学的视角分析 现有的农村宅基地规范制度是不系统，不科学 的，造成农村宅基地利用率很低，宅基地需求紧张，空心 村大量存在。本文从法经济学的角度，着眼宅基地的利用 效率和公平，设计新的宅基地使用制度，包括宅基地使用 期限的建立，宅基地流传程序的规范、宅基地流转模式的 开拓等几个方面。 关键词：宅基地合理使用法经济学 一、农村宅基地制度现行的相关法律制度及其解读 （一）宪法关于宅基地的规定 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有 的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属 于集体所有。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规 定对土地实行征收或者征用并给予补偿。任何组织或者个 人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的 使用权可以依照法律的规定转让。一切使用土地的组织和 个人必须合理地利用土地。［【1】根据X X年3月14日第 十届全国人民代表大会第二次会议通过的《中华人民共和 国宪法修正案》修正，第十条；］【1】 根据宪法规定的精神，宪法关于宅基地的规定是局限 在所有权的限制层面，不仅规定了所有权的归属，也规定 了所有权的转让的限制，但是对于宅基地的使用，却没有 更好的规定，只是做出合理使用的要求。 （二）法律法规的规定 1、《土地管理法》的规定及其解读 该法第八条规定：农村和城市郊区的土地，除由法律 规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和 自留地、自留山，属于农民集体所有。第六十二条规定： 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得 超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅， 应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的 宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人 民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用 地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村 民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。［【2】 根据2 0 0 4年8月2 8日第十届全国人民代表大会常务 委员会第十一次会议《关于修改〈中华人民共和国土地管 理法〉的决定》第二次修正）；］【2】 根据《土地管理法》有关制度，对于宅基地的管理只 是再次的确认宅基地的归属，宅基地申请标准上的限制， 并对住房出租再申请给与限制，实际上是变相的限制了宅 基地的出让，但是这些规范不甚周延，仅仅有上述规定， 并不足以保障该农村宅基地流转的效益和公平。 2、《国土资源部印发的通知》的规定 农村宅基地占用农用地应纳入年度计划。省（区、市） 在下达给各县（市）用于城乡建设占用农用地的年度计划 指标中，可增设农村宅基地占用农用地的计划指标。农村宅 基地占用农用地的计划指标应和农村建设用地整理新增加 的耕地面积挂钩。县（市）国土资源管理部门对新增耕地 面积检查、核定后，应在总的年度计划指标中优先分配等 量的农用地转用指标用于农民住宅建设。各省（区、市） 要适应农民住宅建设的特点，按照严格管理，提高效率， 便民利民的原则，改革农村村民建住宅占用农用地的审批 办法。各县（市）可根据省（区、市）下达的农村宅基地 占用农用地的计划指标和农村村民住宅建设的实际需要， 于每年年初一次性向省（区、市）或设区的市、自治州申 请办理农用地转用审批手续，经依法批准后由县（市）按 户逐宗批准供应宅基地。对农村村民住宅建设利用村内空 闲地、老宅基地和未利用土地的，由村、乡（镇）逐级审 核，批量报县（市）批准后，由乡（镇）逐宗落实到户。 坚决贯彻“一户一宅”的法律规定。农村村民一户只 能拥有一处宅基地，面积不得超过省（区、市）规定的标 准。各地应结合本地实际，制定统一的农村宅基地面积标 准和宅基地申请条件。不符合申请条件的不得批准宅基地。 农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后，再申请宅 基地的，不得批准。农村村民建住宅需要使用宅基地的， 应向本集体经济组织提出申请，并在本集体经济组织或村 民小组张榜公布。公布期满无异议的，报经乡（镇）审核 后，报县（市）审批。经依法批准的宅基地，农村集体经 济组织或村民小组应及时将审批结果张榜公布。各地要规 范审批行为，健全公开办事制度，提供优质服务。县（市）、 乡（镇）要将宅基地申请条件、申报审批程序、审批工作 时限、审批权限等相关规定和年度用地计划向社会公告， 在宅基地审批过程中，乡（镇）国土资源管理所要做到 “三到场”。即：受理宅基地申请后，要到实地审查申请人 是否符合条件、拟用地是否符合规划等；宅基地经依法批 准后，要到实地丈量批放宅基地；村民住宅建成后，要到 实地检查是否按照批准的面积和要求使用土地。各地一律 不得在宅基地审批中向农民收取新增建设用地土地有偿使 用费。 由我国