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从类住宅蔓延看大城市如何完美供地制度 　　一、“类住宅”的兴起和现状 　　近日，上海住建委表示，自1月6日起，上海市住建委会同相关部门对商办项目进行集中清理核查，在此期间暂停此类项目的网上签约。所谓商办项目，是在商业办公用地上建设、可分割出售、原本为商旅人士提供的装修式公寓，俗称“酒店式公寓”或“商住房”。目前，由于这类物业将商办用途的单元（上海规定单元面积不低于150平方米、层高大于4.5米）横竖分隔成小单间，接通天然气，设置阳台、卫生间、空调外挂架等生活设施，事实上改变土地和房屋用途而成为“类住宅”。 　　近年来，随着大城市相继启动旧城改造，“类住宅”的种类也在增加，比如顺应“大众创业、万众创新”趋势下，个体创业者基于办公居住空间融合的要求，在工业用地上建设可分割出售的创新型产业用房、创意园区用房。这类“类住宅”在上海深圳正在大量涌现，手握工业用地，不愿支付转住宅的高额补缴地价、不愿补足配套的国企和园区最积极。再如，为盘活存量低效商业用地，培育租赁市场，2016年“国务院39号文”提出鼓励商业用地改造为租赁住房，开发商打着租赁的旗号，政策红利和漏洞尽享，开展“以租代售”业务，表面是机构化租赁，实则是“类住宅”的另类开发和销售。 　　目前，大城市各区都要发展第三产业、都有产业升级转型的量化考核，需要建设商办综合体等地标，于是出让了很多商办用地。但是，城市外围商办项目“去化”和招商困难，为提高开发商投资热情，京沪穗深等城市允许商办项目开发部分“类住宅”。更多“类住宅”的出现，则是2010年热点城市实施住宅“限购”以来。特别是，2016年房价快速上涨，“类住宅”价格（包括租金）仅为同类商品住房的60%，加上其不限购的优势，成为“刚需”、外来购房人群和房产投资等需求的“出口”。特别是，“类住宅”“宜商宜住”的特点，适合办公和租赁，投资需求非常青睐。 　　以深圳为例，2004年“类住宅”在商品房成交中仅占比4.5%，2015年上升到11.5%，2016年上升到17.8%，近10年销售价格年均涨幅达到16.1%；北京“类住宅”市场更火爆，2016年全年成交商住房6.8万套，比2015年增长了196%，接近全年普通住宅成交的1倍，占商品房成交总数的60.1%，成交均价达到2.9万元，比2015年上涨了14%；2012-2016年，上海共出让691块经营性用地，“类住宅”地块达359块，占比52%。2016年，上海商住房成交275万平方米，同比增长了145%，商住房销售均价达到2.57万元，同比增长23%，目前在售楼盘消化周期仅5.3个月。 　　二、“类住宅”与大城市用地政策存在冲突 　　此次上海严格控制商住房，不排除像北京一样启动商住房限购的可能。另外，京沪深等大城市“类住宅”泛滥，与大城市空间需求转向存量用地盘活有关。从2017年开始，我国大城市供地政策出现新的变化，一是供地要与人口流动在空间上匹配，即人口流入多的城市要增加供地，这与过去大城市“一刀切”地缩减供地并以此作为人口控制工具完全相反；二是增加住宅用地比例，以契合人口净流入、就业率高的第三产业大发展的趋势，这意味着要减少工业、商办等非住宅用地；三是盘活存量用地，即新增用地减少，空间需求转向存量二次开发。 　　比如，近期国家批复的《上海市城市总体规划（2016-2020）》显示，上海规划建设用地总规模从原来的3226平方公里调减到3185平方公里。近年来，国家划定大城市边界，限制大城市新增供地、城市外??扩张，并非是抑制大城市空间需求，而是倒逼主政者转向存量盘活，释放低效产业和商办用地。但是，基于短期固定资产投资增长和税收贡献的考虑，大城市每年产业和商办用地供应均占60%以上的新增份额。此外，政绩考核“上下其手”，城市各区政府也有招商引资、发展工商业、建设区域商业办公地标建筑的内在激励，从而造成工商业项目遍地开花。 　　问题是，产业讲究上下游的积聚效应，更依赖人口聚集，商业则讲求商圈气氛培育，背后则是购买力在支撑。即便建起了高楼、园区，但招商、商家入驻往往都非常不理想。笔者所在的深圳，每一个旧改片区都要配套商办，即便中心区的商办综合体，二楼以上不乏大量空置，外围区域商业办公空置已成常态。因此，以有效回笼资金来提振开发商积极性，捆绑建设部分可销售的“类住宅”（酒店式公寓、商住房、创新型产业用房等）已成普遍现象、不得已的选择。 　　上海此次叫停的146个类住宅项目，多位于嘉定、松江、浦江、浦东等城市外围。2016年5月已启动“商住房”限购，全面叫停新批商住项目的北京通州，更是占据全市商住房销售30%的份额。2011年以后，大城市启动住房限购政策，房价地价快速上涨，“类住宅”成为突破限购，分流需求的出口。规划设计上，原本规定不低于150平方米、不高于4.5米高的