鄂尔多斯房地产市场运行情况调查.docVIP

鄂尔多斯房地产市场运行情况的调查-经济 鄂尔多斯房地产市场运行情况的调查 文/刘佳 刘科 金师 【摘要】伴随着西部大开发的良好机遇，以能源著称的鄂尔多斯经济发展迅猛，城市建设力度不断加大，房地产开发呈现出一片繁荣景象，但近几年民间借贷危机的全面爆发致使该地房地产业面临诸多困境。本文对其运行情况做了全面调查，并就促进鄂尔多斯房地产市场健康运行提出了建议。 关键词 能源；民间借贷；房地产；前进性；曲折性 【作者简介】刘佳，内蒙古财经大学讲师，硕士，研究方向：宏观经济统计；刘科，中国人民银行鄂尔多斯中心支行，经济师，硕士，研究方向：区域经济；金师，呼和浩特市气象局工程师，硕士。 近年来鄂尔多斯地区经济迅速发展，开创了一条落后地区实现跨越式发展的道路，被誉为“鄂尔多斯模式”。伴随着经济的快速发展，居民手中积累了大量财富，为房地产市场持续快速发展提供了可靠的资金保障。然而，随着近两年民间借贷危机的爆发，房地产业面临着诸多困境。 一、鄂尔多斯房地产市场发展的特殊背景 （一） 能源富集 以“羊煤土气”著称的鄂尔多斯，拥有矿产资源50 多种，已探明煤炭储量达1922 亿吨，占全国的1/6；天然气储量8000 多亿立方米，占全国的1/3。资源的富集成为鄂尔多斯房地产业繁荣发展的动力。房地产业发展鼎盛时期，全市共有房地产企业442家， 如伊泰、亿利、博源等集团，几乎每一个能源企业均有房地产开发业务，煤矿成为支撑房地产市场的最重要的源动力。然而2012年以来，煤价一路下滑。2012年全市煤炭均价约为318 元/吨， 较2011 年每吨下降约60元，2013年全市原煤均价更是降到278元/吨。与此同时，鄂尔多斯的房地产市场也呈现低迷之势。 （二） 特有模式 2001年国务院批准撤盟设市以来，鄂尔多斯经济实现了跨越式增长，综合实力明显增强，地区经济总量的高速增长，GDP 从2001 年的171.8亿元增加到2010年的2643.2亿元，不考虑价格因素，年均名义增长35.49%。经济快速发展创造的大量财富迅速转移到房地产行业，使得当地的房地产业迅猛发展。但是资源型城市的发展必须遵循特有的规律。受多重因素的影响，近几年鄂尔多斯经济增速连年下滑， 2011 年GDP 增速为15.1%，2012 年GDP 的增速为13%，同比下滑了2.1个百分点；2013年全市GDP增速为9.6%，同比下滑了3.4个百分点（见图1）。 （三） 民间借贷 在鄂尔多斯，煤炭和房地产是民间资金介入最多的领域。由于煤炭开采不需要持续的资金投入，在煤炭行业整合导致私人投资陆续退出煤炭领域后，民间资金迅速转入暴利的房地产行业。在民间融资盛行的时候，经鄂尔多斯工商部门注册的民间融资公司达635 家， 注册资金93.1 亿元。据中国人民银行鄂尔多斯中心支行与国家统计局鄂尔多斯调查队联合调查测算，2008年鄂尔多斯民间融资规模约为300亿元。另据内蒙古大学课题组的调查测算，2010年鄂尔多斯民间融资规模约为1100亿元。而住建部发布的《民间资本与房地产业发展研究报告》认为，2010年鄂尔多斯民间资本量达到了2200亿元。当地房地产开发的资金主要来自民间借贷而非银行。2013 年末，全市房地产开发投资完成137.56亿元，其中房地产开发贷款39亿元，占比不到1/3。随着2011年借贷危机的爆发，部分以民间借贷为主要来源的在建项目资金“断流”，其他项目施工现场多处于停工或半停工状态，市场上出现了现房滞销的状况。 二、鄂尔多斯房地产市场的发展阶段及运行情况 （一） 发展的前进性——从初步建设到繁荣发展时期 从2000年开始，鄂尔多斯经济迎来良好发展机遇，城市建设力度空前，房地产开发一片繁荣。特别是进入2003年以后，随着煤炭等能源价格的不断上涨（每吨从2003 年的250 元上涨到2008年的470多元），全市农村煤矿征地和城市旧城改造力度明显加大，房地产业步入快速发展通道。 1.拆迁改造力度空前。随着全市旧城改造工程的逐步推进，各地拆迁工作进入高峰期，建设用地也转而主要来源于拆迁转让。东胜区是旧城改造拆迁的主要对象，但随着各旗区城镇化步伐的不断加快，其他如伊旗、杭锦旗等，也不断加大拆迁改造力度。2006～2009年，全市共拆迁改造居民住房393.5万平方米。 2.土地积压严重。2006年以来，全市土地购置和开发面积不断增加， 2008年达到最大，分别为369.5 万平方米和381.9 万平方米。但总体而言， 历年土地购置面积总量大于开发面积，2006～2010 年， 土地购置面积为142