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浅谈稳控调节房地产市场的税改构思-经济 浅谈稳控调节房地产市场的税改构思 叶 宁 摘 要：房地产市场因这两年地产政策的严格把控导致购房者观望情绪浓厚，商品房库存量过多，去化率下降。如何认识和看待房地产市场的波动，如何建立稳控房地产市场的长效机制是迫切需要解决的重大课题。本文结合现行的市场局面，主要分析了稳控房地产市场的税改选择和改革我国房地产税制的一些想法。 关键词 ：房地产 税改 问题 1、房地产市场波动现状 国家统计局公布的2013 年全国房地产市场统计数据显示，全年房地产开发投资86013 亿元，比上年增长19.8%，其中，住宅投资58951 亿元，增长19.4%；商品房销售面积130551 万平方米，比上年增长17.3%，其中，住宅销售面积增长17.5%；2013 年末，商品房待售面积49295 万平方米，比2012 年末增加12835 万平方米，其中，住宅待售面积比11 月末增加1696 万平方米。 时间进入到2014 年，房地产市场此前的悄然变化迹象更加明显。1-4 月份，全国房地产开发投资22322 亿元，同比增长16.4%，增速回落。其中，住宅投资15299 亿元，增长16.6%，增速回落。商品房销售面积27709 万平方米，同比下降6.9%，降幅比1-3 月份扩大3.1 个百分点。其中，住宅销售面积下降8.6%。4 月末，商品房待售面积52652 万平方米，比3 月末增加489 万平方米。其中，住宅待售面积增加213 万平方米。财政部数据显示，1-4 月份地方财政收入中，与房地产交易直接相关的房地产营业税和企业所得税、契税等，对地方财政增收的贡献率明显回落。 同时，全国主要大中城市房地产市场信息表明，区域性降价趋势加速显现，市场分化明显加剧。2014 年4 月份，房价持平和下调的城市分别达8 个和18 个，为2013 年以来最多。一线城市价格涨幅放缓，其他城市中房价环比回落增多，部分城市房地产市场悲观气氛愈浓。 纵观我国房地产发展的过程，综合考虑经济和城市发展的多重因素，评估判断房地产市场，可以得出几个基本结论：一是我国房地产市场发展呈现拐点特征，已经处于区域性、周期性、结构性调整的时期；二是房地产市场总体随着城镇化的推进和城市住房生活水平的提高，需求持续加强但市场不均衡发展；三是适时优先运用税收等市场经济调节手段，是当前和今后一个时期稳定发展房地产市场十分重要的选择。 2、稳控调节房地产市场的税改选择 房地产市场的交易量和价格下降趋势，对城市经济的影响作用是不言而喻的，已成为许多城市发展面临的严峻问题。多年来，城市经济对房地产的依赖度过高，房地产市场的急转变化加重经济发展乏力状况，如果应对不当，将对房地产稳定增长和经济结构调整产生长期性的影响。研究表明，1998 年至2009 年房地产业对国民经济增长的贡献率达10%，成为推动经济发展的重要动力。房地产税收在地方财政收入中占比较大，2013 年房地产领域税种的税额，占到公共财政收入的18%。 2.1 房地产税改是避免房地产市场大起大落的适时适宜举措。房地产市场的大调整，往往发生在房地产市场的成熟阶段和经济缺乏内在增长动力时期。房地产市场的成熟阶段是指供给基本满足居民的居住需求阶段，这一阶段的显著指标是二手房的交易量占住房交易总量的80%以上。而在经济增长缺乏内生动力时，政府通常采用扩张性的货币政策刺激投资和消费，房地产市场的投资和消费功能凸显，房价快速虚高、供应量猛增等问题达到一定程度时市场急速下调，进而引发金融和经济风险。一般认为，货币供应量增加1 个百分点，房价上涨0.9 个百分点。也就是说，房地产市场的变化，与宏观经济因素特别是货币政策密切相关。正因为房地产市场与货币政策的高关联度，在我国房地产市场总体波动呈下行之时，不宜过多采用紧缩性或扩张性货币政策或汇率、利率金融政策等强刺激政策。 而房地产税收制度是推动财税制度改革、调节财富分配和贫富差距、促进房地产资源优化配置和合理使用、提高房地产市场运行效率和稳定性的一项长期制度安排。应借此时机，逐步推进多年难以实施的房地产税制改革，从根本上解决房地产市场大起大落的问题。 2.2 我国现行房地产税制问题亟待加快研究解决。有关房地产税制在房地产流通环节税种较多、税负较重，而在房地产持有保有环节税种较少、税负偏轻。涉房地产的税种主要有：营业税、房产税、城市房地产税、契税、土地增值税、耕地占用税、印花税、企业所得税、个人所得税、城市维护建设税等。房地产开发建设和流通交易环节的税费过于集中，势必提高新建商品房的价格，从而带动商品房价格的上涨；房地产持有保有环节