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货币政策调控房地产市场的信贷渠道与汇率渠道研究-经济 货币政策调控房地产市场的信贷渠道与汇率渠道研究 文/熊劼 【摘要】本文从货币政策传导机制的信贷渠道与汇率渠道方面入手，构建我国货币政策影响房地产市场的政策因素模型，从而探讨货币政策调控工具对我国房地产市场的具体影响途径与效果。实证研究表明，我国2005 年之后房价的持续上升与货币供应量、个人按揭贷款额度和汇率三者有一定关系。从长期来看，我国房地产市场景气程度与货币供应量、个人按揭贷款额和汇率长期存在稳定关系且呈正向变动。 关键词 货币政策传导机制；信贷渠道；按揭贷款 【基金项目】湖北经济学院青年基金项目“资本约束下货币政策传导的信贷渠道研究”（XJ201327）；湖北省教育厅思政处项目“资本监管下的银行风险承担行为研究”（14G287）；国家社科基金青年项目“金融危机视角下的中央银行资产负债表管理研究”（13CJY124）。 【作者简介】熊劼，中南财经政法大学博士研究生，湖北经济学院讲师，研究方向：货币理论与货币政策。 房地产业由于其对上下游行业的拉动作用一直以来都是我国国民经济发展中的支柱产业。自1998年住房制度改革以来，我国城镇住宅建设取得较快发展，住宅总量快速增加。房地产业增加值占国内生产总值的比重稳定处于4%以上，并呈现逐渐上升的趋势；房地产业投资的增加直接扩大了国民经济中的投资需求，并带动其他相关行业发展，对我国经济增长的总体贡献达到了20%以上；房地产业就业人数快速增加，其增长速度显著高于我国总体就业人数和第三产业就业人数的增速，凸现了其对扩大就业的促进作用。此外，由于与房地产密切相关的产业主要集中在第三产业，房地产业的发展对带动第三产业较快发展从而促进我国产业结构的优化和调整发挥了积极作用。 然而，房地产价格的快速上涨也对我国宏观经济与金融的稳定构成了巨大的威胁，过高的价格对于我国居民的安居工程产生了消极影响，把房地产价格控制在普通民众都有能力购房的范围内是当前政府工作的重心之一。房地产行业的资金高度密集型特征决定了各国政府在对房地产价格进行调控时离不开金融层面的相关措施。就我国而言，由于地方政府对土地财政的过于依赖，土地出让以及保障房供给等地方政府主导的房地产调控措施不能产生很好的效果。而货币政策由于其具有的一致性与强制性，使得中央政府的房地产调控意图不会因为地方政府的博弈行为而产生较大的折扣，因而，货币政策一直是我国政府调控房地产市场的主要政策之一。货币政策的效果很大程度上取决于其对调控目标的传导渠道，而在我国与房地产市场供求相关联的主要渠道表现为信贷渠道与汇率渠道。 一、变量的选取和模型构建 （一） 房地产市场发展的代理变量 反映房地产市场发展的可选变量有很多，如房地产业的生产增加值、房地产开发投资额、房地产竣工面积、销售面积、销售额、销售价格指数、租赁价格指数、居民住宅消费价格指数、人均住房面积等。上述指标都是从某一个侧面反映房地产市场发展状况，而为了对房地产业的发展变化趋势和变化程度进行综合量化反映，本文选用国家统计局研究建立的全国房地产开发业综合景气指数（下称国房景气指数）Y为因变量（见图1）。国房景气指数选择2000年为基年，将其增长水平定为100。通常情况下，国房景气指数100是最合适的水平，至105之间为适度水平，95以下为较低水平，105以上为偏高水平。 （二） 货币政策的代理变量 为了揭示货币政策对于房地产市场的影响，需要从影响房地产市场供给与需求的各种因素来寻找货币政策的代理变量。本文主要选用广义货币供应量M2、人民币对美元汇率RE和个人房地产按揭贷款ML三个金融变量。 基于数据的可获得性，本文所选取的数据样本区间为2006 年一季度至2013 年一季度的季度数据，数据来源于中华人民共和国国家统计局、中国人民银行、同花顺iFinD金融数据库。 （三） 数据的季节和标准化处理 为了排除季节因素的干扰，本文采用X12方法对相关变量进行了季节调整。同时对所有变量进行了数据标准化处理，使数据的可比性更加优化。 季节和标准化处理后各相关数据如图2~5所示。 （四） 模型的构建 由于货币政策变量可能带有的内生性，本文采用常见的向量自回归模型来估计变量之间的动态关系。具体模型如下： Yt = c1M2 + c2 RE + c3ML + c 其中：Yt为国房景气指数，M2为货币供应量增长率，RE为人民币对美元汇率，ML为个人房地产按揭贷款，c1、c2、c3为模型系数，c为常数项，都为待估参数。