城市土地运营研究探究——以浙江省衢州市衢江新区为例.pdfVIP

http :// 城市土地运营研究——以浙江省 衢州市衢江新区为例* 1 1 2 吴智刚 冯长春 缪磊磊 (1——北京大学 不动产研究与鉴定中心，北京，100871) （2——浙江省 建设厅，杭州，310025） 摘要：土地的开发利用是城市建设的前提，对城市土地资源的合理、高效和有序的配置 和利用，则是城市社会、经济和环境协调发展的重要保障。本文通过对土地运营进行研究， 提出了把土地资产经营、新区整体发展、项目的成功运营与土地的开发利用有机地结合起来 的思路，通过对浙江省衢州市衢江区新区土地运营研究的案例分析，提出了城市土地运营研 究的模式、方法和步骤，建立了土地运营研究的初步理论框架。 关键词：城市新区 土地运营 浙江省衢州 1、引言 土地是人类赖以生存的根本所在，人类的发展离不开对土地的依赖。城市是人类文明发 展的产物，城市土地是城市社会经济活动中不可缺少的一种资源，是城市空间和功能的基本 载体，是城市各项经济、社会、文化活动的直接载体，如何使城市土地资源合理配置和利用、 土地资源资本化和市场化、土地利用效益最大化等等，是城市土地运营中需要解决的问题和 主要内容[1]。我国土地资源十分短缺，当前我国的城市化进程正处于快速发展阶段，城市发 展所需的各项建设用地急剧增加，同时，我国经济增长方式正由粗放型经济向集约型经济转 变。所以，从保护土地资源、城市发展和城市土地合理配置的角度，从经济增长方式最佳化 和人类可持续发展的角度，城市土地的运营研究都显得十分必要和非常重要。 城市建设的内容主要有两部分，一是新区建设，二是旧城改造。而不管是新区建设还是旧 城改造，对土地的合理、高效和有序的利用，是问题的核心所在[2]。对于城市新区而言，为 了提高城市新区建设的品味和城区竞争力，为了能尽快形成和发挥新区的辐射和带动作用， 为了更有效地集约利用城市土地，充分发挥其社会、经济和环境的效益，对城市新区，特别 是对新区中心地块的具体项目的定位、运营进行研究，将有着十分积极的现实和政策指导意 义。 * 本课题得到浙江省衢州市衢江区人民政府的资助，并且是国家自然科学基金（批准号）的部分 研究成果。 1 http :// 2、城市新区土地运营模式的构建 城市土地的运营，实际上是城市经营理论应用的重要组成部分和主要内容。城市运营是 根据节约、提高效率的原则，通过对城市资产资本化和市场化运作，保证城市整体和部门公 共财产保值增值，从而实现社会、经济和环境效益最大化，提升城市竞争力的城市经济管理 职能。 城市新区土地运营实际上是解决定位、定性、定量三个问题，它可以分为背景分析、战 略研究和项目运筹三个阶段。在这三个阶段中包括城市新区战略定位研究、城市新区发展策 略设计、城市新区形象和规划设计、城市新区项目包装与推广四个层面的内容（图 1）。在 研究具体运营项目的时候，实际上与其它三个层面的内容是紧密联系的（图 2）。 背景分析阶段 区域环境分析、新区 PEST 、SWOT 分析 战略研究阶段 新区目标定位、发展战略、土地经营策略 项目运筹阶段 新区形象设计、新区规划与新区运筹的支撑条件 项目选择、包装推广与运作 图 1 城市土地运营模式图 Figure 1 The model of land development management process 顺应区域背景 区域背景 地方实际