常州武进区动之城收购项目可行性决策报告.ppt

初步开发计划 根据约定，动之城项目公司自成立之日航发投资即实现将项目公司的全部印鉴和资料与合作方共管，由此保证股权收购顺利无风险进行 航发与瀚文实业协议约定项目公司管理架构如下，航发对项目公司运营具有控制权： 董事会：项目公司董事会由3名董事构成，其中我方委派2名董事，其中一名出任公司董事长及法人代表；瀚文实业委派一名董事。 监事：双方各委派一名监事。 管理层：项目公司总经理及财务负责人人选由我方提名，副总经理由瀚文实业 提名，经董事会批准后聘任；瀚文实业可委派一名会计人员。 特别约定：项目公司成本预算确定及增幅超过2%需由董事会全票批准通过方可执行 该项目航发资金需求总计约2亿元，用于支付地价款、预分配利润及项目开发建设。其中5299万为资本金投入，其余资金优先使用外部融资，不足部分由大股东借款补足。预计资金占用周期为2年。保守估计该项目可实现我方分配利润约2亿元及股东借款利息约3600万元。 总结 常州住宅市场总体保持平稳上升势头，市场容量大且以自住需求为主，市场调控影响相对有限。本项目区域处于市区快速发展区域，本项目规模中等且以住宅为主，可快速启动。 项目公司以1.28亿元成本获取市价约3亿元的土地，具备显著的地价成本优势。而我方通过为合作方提供一定比例预分配利润资金的方式获得对项目公司的无溢价收购，资金占用总量不大，回报率高。 经测算，本项目成本优势显著，可从容应对市场风险，合作风险可控。 目标收购项目公司成立伊始即纳入我方管控，股权、债务关系简单清晰，可快速安全完成交易。 综合分析，本项目收购方案具备可行性。 qwe * qwe 距离我们最近的 距离我们最近的 距离我们最近的 还没定，有可能会调整。目前我们取得的资料表明。。。全部念 qwe 还没定，有可能会调整。目前我们取得的资料表明。。。全部念 市场简要分析-商铺市场 项目位置 新城熙园 新城域 铂安国际 德禾豪景 16000元/㎡ 25000元/㎡ 12000~13000元/㎡ 24000~25000元/㎡ 商业核心区 在售商铺分布：项目周边临近武进区主干道武宜路、常武路商铺销售均价为16000~25000元/㎡，未临主干道商铺参考价格为12000~13000元/㎡ 市场简要分析-商铺市场 在售商品产品参考：在售底商产品多为1托2销售模式，单套面积为200平米左右 常州德禾置业 25000 120~240㎡ 多层、高层 3.0 未开盘 德禾豪景 新城地产 24000~25000 260~400㎡（1F、2F） 多层、高层 2.0 2010.6 新城熙园 新城地产 12000~13000 40~50㎡ （1F） 80~200㎡ （1F、2F） 高层、小高层 2.2 2010.1 新城域 常州南洋房地产 16000 200~220㎡（1F、2F） 高层 1.6 2008.3 铂安国际 开发商 价格水平 （元/㎡） 主要户型 建筑类型 容积率 开盘 时间 商铺 名称 市场简要分析-小结 市场供需：常州住宅市场2006-2008年年销售总面积约300-400万平米，2009年及2010年常州住宅市场整体表现为供不应求；10年4月份房产新政出台后，交易量在经历了3个月的明显下滑，9月份开始出现大幅回升。近年来，全国性开发商在常州布局加速。 成交价格：近年来，常州住宅市场成交均价一直保持稳中有升，但年均增幅有限。相比长三角周边城市，处于价格明显偏低水平，除中心区价格达到万元以上外，其余区域均价为5000-6000元/平米。 市场简要分析-小结 项目所属区域特点： 武进区为常州市主流热点供应区域，2009及2010年呈现供不应求态势，市场价格表现稳健，且对市场调整政策反应有限，目前销售量已恢复到4月新政之前水平； 受本地经济结构影响，外来人群相对其他城市有限，购房客群以本地居民为主，周边村镇经济发达的乡镇人口进城置业成为区域房地产市场需求构成的重要组成部分； 60-90，90-120，120-140户型面积成交比例相对均衡；目前主流楼盘均价达6500-8500元/平米；市场均价稳步上升。 汇报目录 一、城市整体概述 二、项目属性分析 三、市场简要分析 四、初步开发计划 五、初步财务测算 六、交易方案 七、后续工作安排 八、总结 优势 劣势 机会 威胁 SWOT 项目SWOT分析 -处于快速发展的三线城市，所处武进区位于综合经济实力强劲、基础设施发展迅速、房地产市场较活跃的范围，区域未来发展潜力较大 -项目所处武进区客群购房动机以本地居民改善型需求为主，市场供求关系较稳定，具有一定抗风险能力 -项目地块方正，地势平坦，四面临路，展示性强 -项目区位条件较好，周边医疗、教育、商业及自然景观配套设施较齐全，生活便利 -项目周边临近武进