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第五章 房地产开发用地的取得 房地产开发用地的类型 第一节 房地产开发用地的类型 一、房地开发用地的含义 1、房地产开发用地必须是位于规划区内的 国有土地 开发用地的使用最高年限 2、房地产开发用地的类型 1）土地利用的性质和功能划分： 居住用地、公共设施用地 工业用地、仓储用地 对外交通用地、道路广场用地 市政公用设施用地、绿地 2）开发的深度不同： 生地 熟地 第二节 房地产开发用地的取得方式 一、土地使用权出让 1、土地使用权出让的概念: 国家以土地所有者的身份作为出让人,将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 2、土地使用权出让的方式和程序 《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》国土资源部 拍卖：1）定义 2）程序：发布拍卖公告，拍卖，签约并领取土地使用证 3）优缺点 招标：1）定义 2）程序：招标，投标，评标，签约并领取土地使用证 3）优缺点 挂牌：1）定义 2）程序：发布挂牌公告，挂牌竞买，成交，签约并领取 土地使用证 3）优缺点 协议(已淡出)：1）定义 2）优缺点 二、土地使用权转让 1、土地使用权转让的概念： 以出让方式取得的土地使用权的转让 以划拨方式取得的土地使用权的转让 2、土地使用权转让的方式:出售,交换,赠与 三、土地使用权划拨 1、土地使用权划拨的概念和取得 无偿性，无期限性 适用范围 第三节 房地产开发用地选择 1、投资区域选择的因素分析 政治环境 经济增长状况 投资环境 特大型建设投资 2、开发地段的选择因素分析 城市规划 自然环境和工程地质因素 现有的建设条件 地段面积与形状 投资经营计划 1、影响地价的两大因素 土地的用途 土地的容积率 2、用对比法推算基础数据 例1 某开发商拟购一块商住混合用地，面积是10000平方米，允许建筑容积率为7．5。开发商准备地上一至二层为商铺，总面积为10000平方米；三至十四层为住宅，总面积为60000平方米。预计建设周期为三年。 项目全部完工后，商铺即可全部售出，预计出售时平均售价为5000元每平方米；住宅楼一年后售出50%，其余在两年后顺利售出，预计出售时平均售价为2500元每平方米。 估计建造开发成本为7000万元，管理费用为建造成本的5%，销售房屋时的广告宣传费为其售价的2%，房地产交易中卖方需交纳的营业税等为交易价格的6%，开发商购买土地需交纳的契税等为交易价格的3%。取贴现率为12%，在未来3年的建设期内，开发成本的投入情况如下：第一年为20%，第二年为50%，第三年为余下的30%。 用折现法测算开发商能承受的地价。 第四节 城市房屋拆迁工作程序与安置 1、拆迁前期工作 拆迁调查摸底，制定拆迁计划和拆迁方案 基本情况调查表 2、申请核发房屋拆迁许可证 房屋拆迁的法律凭证 3、组织实施拆迁 1、组织拆迁动员，发布拆迁公告 2、拆迁人与被拆迁人签订拆迁协议 3、拆除房屋，平整场地 1、房屋拆迁补偿 房屋拆迁补偿的对象 房屋拆迁补偿的形式：实行货币补偿 实行房屋产权调换 房屋拆迁补偿的计算：货币补偿形式的计算 房屋产权调换的补偿计算 2、房屋拆迁安置 房屋拆迁安置的形式 房屋拆迁安置的地点 课堂作业 实际案例链接：测算可接受的地价的计算与讨论（地块的价值分析） * * 房地产开发用地的选择 房地产开发用地的取得方式 城市房屋拆迁工作程序与补偿安置 一、开发用地的含义 二、房地产开