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城市土地价格问题剖析 　　【摘要】：随着城市化进程不断加快，城市土地的价格也在发生变化，尤其近三年来上涨速度快、幅度大，高地价的现象层出不穷，有些甚至达到“非理性”状态。本文通过分析我国城市土地价格过高的原因从而提出了解决对策。 　　【关键词】：土地价格；土地需求；土地经济供给 　　 　　一、城市土地价格最新特点 　　 　　(一)地价上涨幅度大 　　中国土地勘察规划院城市地价动态监测分析组的一份研究报告指出，2007年全国主要城市地价涨幅加大。全国主要城市总体综合地价为每平方米1751元，增长率为13.37％，比2006年5.19的综合地价增长率上涨了8.18个百分点。商业、居住用地分别为每平方米2742元、1941元，增长率为10.53、15.44，分别同比上升了5.91、9.17百分点。 　　 　　(二)中西部城市上涨速度加快 　　2007年地价上涨范围扩大，中西部广大城市土地价格上涨迅速，且部分地区地价上涨幅度超过东部。如长沙作为中国二线城市创下2007年中国地价之最，成都春熙路一块82亩商业用地。1小时之内投标竟价从每亩2000万元上升到8800万元，总价高达72.4亿元，成为西南地区的地。 　　 　　二、城市土地价格偏高的原因 　　 　　(一)土地市场运作模式的缺陷导致地价上涨 　　我国城市土地所有权属于国家所有，国家通过设立城市土地储备制度垄断了一级土地市场上土地的供给。目前大多数地方政府的土地储备制度的运营模式就是把通过征用、征购、收回、置换的土地经过简单开发整理后，通过招标、挂牌和拍卖的方式出让，价高者竟得地。然而也正是通过这种土地招拍挂、价高者竞得土地的模式使我国土地价格持续上涨以致出现虚高。在城市土地供给不足的情况下，多个买家在公开场合竞价争地，极易引发竟拍者的竞争心理，尤其是被公认开发潜力价值大、市场前景广阔的地块，在这种形式下招拍挂导致地价虚高完全存在可能。 　　 　　(二)不合理的税费体制致使地方政府以地生财 　　我国中央与地方政府实行分税制，最初国家将最大税源增值税在中央与地方之间按照75：25分成。一些地方企业所得税、个人所得税等等，本来先是地方征收，后来变成中央与地方共享，中央在共享税种的分配比例又调整加大，财税制度运行功能和结果必然是中央财政集中的力度越来越强。这就形成了中央政府收入宽裕，地方政府财政紧张的局面。高地价恰好解决了地方政府财政不足的问题，地价越高就意味着收入越多，很多发达地区的地方财政就是“土地财政”，因此地方政府往往放纵地价高涨。 　　 　　(三)城市化水平提高，土地需求旺盛 　　我国正处于城市化快速发展时期，大批农村人口涌入城市，中小城市入口向大城市聚集，进一步增大了城市土地需求。而与城市发展相配套的基础设施建设也需要大量土地，这就使城市可利用土地更少。在土地供给相对不足的情况下，需求增多，土地均衡价格上升。 　　 　　(四)过分乐观的经济预期推动地价快速上涨 　　人们对经济预期的好坏直接关系着其投资理财的方向，我国经济上涨势头明显，大部分居民对国家未来经济发展趋乐观心态。在这种情况下，大部分人都会做出我国住房价格将持续上涨的预测。拥有闲置资金的居民和企业纷纷投资房地产，以期望获得增值收益，特别是当政府的房地产宏观调控是要稳定房价时，这实际上是对国内房地产市场的价格作了一个隐性担保，即房地产市场的价格只上涨而不会下跌，更加助长了人们投机房地产的热情。 　　 　　(五)我国资金流动性过剩 　　流动性过剩，就是货币当局货币发行过多、货币量增长过快，银行机构资金来源充沛，居民储蓄增加迅速。在宏观经济上，它表现为货币流动增长率超过GDP增长率，就银行系统而言，则表现为存款增速大大快于贷款增速。流动性过剩导致的结果，首先是大量的资金追逐房地产、基础资源和各种金融资产，形成资产价格的快速上涨。而我国资本市场不发达，股市和期货市场更加具有不可测性和不稳定性，居民投资渠道少。因此这部分过剩资本很自然就转到前景看好而又相对稳妥的房地产市场，地价的上涨就顺理成章。 　　 　　(六)外资进入我国土地市场，竞争加剧 　　外资进入我国土地市场有两种方式：对地产市场直接投资和通过发放贷款等方式间接进入；自2004年国家出台政策紧缩银根后。国内部分地产商将资金来源转向国外资本，这使得国家出台的紧缩银根的政策对地产商的约束减少，影响我国土地宏观政策调控。外商介入使我国城市土地僧多粥少的情况更加严峻，加之进入中国市场的外资一般是实力雄厚的大企业，他们往往占据大城市中心地段，高档写字楼等高端市场，更助长地价上涨。 　　 　　三、对策与建议 　　 　　高低价虽然在短期内增加了政府的财政收入，为我国城市建设筹集了大量资金，但土地价格并非越高越好。