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城中村改造相关法律剖析 　　摘要：城中村改造是城市发展的必经之路，不仅促进了我国城市化的进程，也在一定程度上能够改善城市居民的生活水平，缩减成像之间的差距，成为城市发展的新的经济点。城中村改造工作是一个非常复杂的系统工程， 不仅涉及巨大的利益关系，而且还面临着缺乏统一的法律指导，拆迁利益补偿和分配制度的不合理，村民法律意识淡薄等问题。本文拟对城中村改造中常见的法律问题进行分析和梳理，阐述作者对于城中村改造中涉及的法律关系的个人看法，在违法建筑的拆除、村民土地赔偿标准以及村民法律意识与保障机制方面提出一些建议。 　　关键词：城中村；公共利益；法律问题；法律对策 　　“城中村”是中国大陆地区城市化进程中出现的一种特有的现象。既是指在经济快速发展、城市化不断推进的过程中，位于城区边缘农村被划入城区，在区域上已经成为城市的一部分，但在土地权属、户籍、行政管理体制上仍然保留着农村模式的村落。同时”城中村”是市民对“管线杂乱无章、排水排污不畅、垃圾成灾、人口杂乱、社会治安混乱、消防隐患重重“都市村庄”的简称和蔑称。本文拟从我国经济发展过程中遇到的“城中村”改造”的现状出发，浅析城镇化进程中“城中村”改造中所存在的问题及法律尴尬，提出具有可操作性“城中村”建设的法律对策，为合法合理的建设”城中村”提出可行性建议。 　　一、“城中村”的形成原因以及存在的问题 　　“城中村”的形成有着重要的历史原因。改革开放以后，市场经济制度的确立，以及我国城市化和工业化过程中对于土地资源的巨大需求。在城乡二元结构下，我国“城中村”属于农村集体，实行的是集体所有制，土地归村集体所有。“城中村”周边的土地先后被国家征用成为国有土地，曾经的村民的身份也发生了转变，村民也获得了一定的补偿，被征用的土地兴建了大批城市基础设施以满足城市的发展。而没有被征用的农村集体土地上继续生活着村民，他们被包围在城市之中，仍然保留着村民的身份。因此，“城中村”常常被形容成为城市中的“孤岛”与整个城市环境不相容。 　　大部分“城中村”中建设和社会管理等问题长期处于混乱和低水平状态，村民为了收取租金，追求最大化利益，不顾安全因素，私自建筑的廉价出租屋，逐渐变为大量的外来人口和不稳定的低收入流动人口聚居区，再加上管理的混乱，形成一些社会不安定因素，各种恶性案件不断，也在一定程度上影响了城市居民的生活水平，被形容为城市的“毒瘤”且已成为影响和制约社会加快发展和谐发展的重要因素。 　　政府出于公共利益的需要，有必要加快的推进“城中村”改造，以满足各阶层群众的利益诉求，推进城市整体发展。 　　二、“城中村”改造中出现的诸多问题的法律思考 　　1. 关于“城中村”违法建筑拆除的法律思考。 　　根据相关法律的规定，征用集体土地时应支付相应的征地补偿金，用于补偿村民失去土地的损失。其中地上附物补偿费归地上附着物的所有者所有，属个人财产。①由于“城中村”一般都处于城市经济圈附近，再加上近年来城区租房价格的上涨，村民、投资者以及基层单位通过“城中村”靠近繁华地区的优势，利用村中土地投资兴建各种形式的出租屋用于牟利，形成了一个利益同盟，对制止违法建筑形成巨大的阻力。另一方面，违法建筑的产权混乱，缺乏正规的产权证明，承认违法建筑的产权，则变相鼓励了这种私建房屋的行为；由于目前法律依据不足及违法行为的普遍性，不承认产权，又难以对违法建筑物拆除从而影响整个改造计划。 　　2. 关于失地农民的补偿标准的法律思考。 　　根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村集体经济组织的土地转变为国有土地，必须是在以“公共利益”作为理由的情况下对农村土地进行征用，并进行相应的补偿。②我国目前对于农村耕地的征地补偿有着明确的测算方法和补偿标准，然而对于农村中非生产性质的集体用地等其他形式的土地补偿缺乏客观的界定。在实际过程中，由于“城中村”所处的独特的地理位置优越，再加上城市发展过程中对于土地的急需，“城中村”的土地资源的价格也水涨船高，土地地租已从较低的农业地租转为较高的城市地租，如果仍按土地原用途给予补偿，根本无法体现市场经济的价值规律和市场定位的原则，剥夺了村民的潜在收益。近几年由于村民土地补偿问题得不到妥善解决，补偿与期望值出现较大偏差，或是补偿不及时、不到位，村民大多采用比较极端的方式来表达不满情绪，甚至出现静坐示威、集体上访、暴力攻击开发企业等行为，对于社会的稳定埋下了新的隐患，不利于社会秩序的稳定。 　　3. “城中村”改造后村民的社会保障的缺失。 　　“城中村”改造完成后，集体所有的土地就会变为国家所有，丧失了其原具备的社会保障功能，村民就会成为居民，仅具备传统耕作技能的“城中村”村民不仅因失地而失业，更失去了医疗和养老保障。此时又没有很好的与城镇社保衔接起来，从而形成了失地农民在社