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完美西安市经济适用房建设对策分析 　　[摘 要]2005年两会期间，西安政协委员提交了“关于停止开发建设经济适用房”的提案，此后关于经济适用房的讨论此起彼伏，而中央政府也出台了相关政策，旨在稳定住房价格、加大住房保障力度。鉴于此背景，对西安市的经济适用房价格走势进行分析，并在此基础上提出了几点对策和建议，以期对政策制订者有所裨益。 　　[关键词]经济适用房 价格 选址 　　 　　一、西安市经济适用房发展现状 　　2006年以来，西安市在经济适用房建设上出台了若干规定：西安市物价局对各经济适用住房建设项目开发企业进行督察；西安市房屋管理局设立了城镇居民购买经济适用住房审核中心，直接受理中低收入无房或住房困难家庭购买经济适用住房的申请；省政府下发了《关于下达2006年经济适用住房建设投资计划的通知》，从资金、政策、规划、土地、监管、控价等方面加快了经济适用住房建设，计划在2006年，经济适用房竣工面积将达到300万平方米以上。这些政策的出台充分表明了政府在解决居民住房问题上的决心和力度。然而从历史发展来看，西安市经济适用房建设明显存在着价格偏高和建设量不足的问题。2005年，上其市的经济适用房不仅屈指可数，而且在二环周边的一些经济适用房项目，其均价已经超过了每平方米2800元。如果以2800元／平方米的价格购买经济适用房，五年后上市交易，加上按照售价的10%补交相关土地出让费用，那折算下来每平方米应该在3100元左右。这比周边一些商品房项目都贵。这样的价格相对于西安市人均9628元的可支配收入来说，显得过高。不仅如此，西安市经济适用房的建设相对于其庞大的需求群体来说，也是杯水车薪。见表1。 　　表1西安市经济适用住房竣工量及占房地产竣工量比例 单位：万M2，% 　　 　　由此可见，要完善居民住房保障制度、加大经济适用房的供应量，我们不仅需要决心和力度，更需要科学、合理的分析和决策，对经济适用房的价格走势要有清晰的认识，只有这样才能有的放矢，充分利用行政、税收、市场、金融等多种手段，最终解决占人口大多数的中低收入阶层的住房问题。 　　 　　二、降低经济适用房价格的建议 　　由上可见，按照目前的发展趋势，未来几年之间西安市经济适用房仍然在众多中低收入阶层承受能力之外。要想真正解决这一难题，除了加大政策执行力度、严控建设面积、严格准入标准之外，还要对经济适用房的价格确定、选址问题、成本控制等诸多问题进行思索和探讨。 　　（一）制定合理售价标准 　　从现在的价格控制来看，政府住房价格控制实际上是成本加利润价格控制法，这种方法的优点是有依有据，“成本”能让一般人看得见，但在现实中，房地产的价格直接取决于其效用，而非花费的成本，成本的增减一定要对效用有所作用才能影响价格；换一个角度讲，房地产成本的增加不一定能增加价值，投入的成本不多也不一定说明其价值不高。虽然如此，但从目前来看，在带有政策倾斜性的经济适用房的定价上运用成本法还是首选的。我国经济适用房销售实行最高限价，利润率固定为3%，设定最高售价的限制是经济适用住房政策的另一个举措，目的是为了控制住经济适用房的价格，让中低收入者真正能够“居者有其屋”。从实际操作上看，由于房地产建设成本各个项目差异很大，政府无法对每个项目的成本都进行评估，反映到最高售价的成本只能是各个项目（相同类型）的平均成本。这种控制方法最大优点是能够刺激企业努力降低成本，提高生产效率。但是利润率的界定过于笼统，其包含直接成本利润率、投资利润率、成本利润率和销售利润率。不同的利润率有着不同的计算方法。况且如何弄清房地产开发成本一直是个难题。虽然说房价成本大致由土地成本、建安成本、其他税费等组成，看似简单，但面对如此众多的开发商，每一个开发商的楼盘开发成本不一样，真正公开房价的成本清单，就工作量来说是非常大的，并且需要足够的网络资源支持。从深层次来看，更难在政治层面和利益共同体的影响力。 　　（二）合理选址以降低价格 　　城市土地的价格跟交通费用的关系非常密切，甚至可以说，土地价格在很大程度上是由交通费用决定的。这里的交通费用，不是单指交通的经济费用，应该是包含交通时间及便利程度在内的综合价值，是人们对交通出行的总体效用的评价。经济适用房作为部分带有政府福利保障性质的住房，其选址是一个值得推敲的问题。一方面，城市中心区位条件较好的地段，土地价格也很高。对于这些具有很高经济价值的土地，采取行政无偿划拨方式配置这些土地，会造成大量的政府财政收入的流失，同时，会对土地有偿出让的市场化体制产生较大的冲击，影响土地使用制度改革的进程。而且这些地段往往位于老城区，房屋的建筑密度大，旧城改造的拆迁量大，房地产开发的综合成本很高，由此形成的经济适用房价格一般会大大超出中低收入阶层居民的承受能力。另一方面，虽然