购房者对房地产企业集中反映的问题调研报告　.docVIP

购房者对房地产企业集中反映的问题调研 4-ra M- 报舌 “十一五”以来，我省房地产业发展迅猛，房地产企业 数量由3000多家发展到6084家，房地产开发投资累计达 7052. 83亿元，年均增长24. 1%，占固定资产投资比重达15. 6% 城镇人均住房面积达29.4平方米，房地产企业为推动经济 社会发展和实现“住有所居”目标发挥了重要作用，保持了 经济平稳快速增长，促进了社会和谐稳定。但与此同时，部 分企业还存在着延期交房、逾期办理产权证、个别房屋质量 差、虚假宣传不兑现承诺、手续不全对外销售、销售合同违 规等问题。为准确了解掌握购房者所需所盼，倾听所急所想、 房地产企业在经营活动中存在的主要问题，我们组织有关人 员于5月中旬至6月上旬，深入全省10个设区市和杨凌示 范区，对10个中心城市、10个典型县城购房者对房地产企 业反映的问题进行了专题调研。 一、主要问题 违规预售。未批先售，在未取得商品房预售许可证的情 况下，擅自面向社会销售房屋，以认购、排号、登记、发放 VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质 的费用；取得预售许可证后未在规定时间内公开全部准售房 源，未实行“一房一价”和明码标价对外销售。 恶意炒作。房地产企业发布虚假信息，采取内部认购、 雇人排队等手段制造销售旺盛的虚假氛围；捂盘惜售、囤积 房源；纵容工作人员炒作房价，炒卖房号赚取差价；通过签 订虚假商品住房买卖合同等方式虚构商品房销售进展的信 息，人为制造房源紧张，引诱消费者购房等。 虚假宣传。未取得预售许可证发布预售广告；广告中承 诺售后包租、返本销售；承诺与实际不符无法兑现，如购房 就可解决户口、上学等；广告宣传随意性大，有关房地产项 目名称、面积、房屋的质量、户型、有奖销售、容积率、小 区绿化、物业服务、位置、周边环境、配套设施等方面做夸 大或不存在的虚假宣传，对购房者进行欺诈误导，如全天侯、 智能式24小时贴心服务，小区内有音乐喷泉、幼儿园，周边 有**大超市入住，**米有地铁、小学、中学，投资回报率高、 升值空间大等。 合同违规。未按相关规定与购房者签订规范的商品房预 售合同；房地产企业制定的销售合同格式或条款有免除自己 责任、加重购房人责任或排除购房人合法权利的行为；订立 合同前未向购房人明示销售合同示范文本及格式条款；个别 房屋面积缩水“缺斤短两”，误差较大，擅自扩大公摊面积， 随意解释合同条款，逾期交房不付违约金。据调查，近10%的 房屋没有通过验收就交付使用；擅自制订、印制合同文本， r=i充合同示范文本，或在合同内容里增加内容后重新印制成 所谓的“合同示范文本”，自行印制的合同文本对商品房的 质量、配套设施、公摊面积、公共设施管理、房屋产权证办 理等规定不够明确，特别是对双方的权利义务及纠纷的解决 方式规定模棱两可，或者设定“霸王条款”，一些经营者特 别是垄断经营者往往利用单方面“最终解释权”，免除其责 任，在纠纷发生后，购房者的权益得不到保障。 r=i 个别房屋质量问题。主要是房屋漏水、墙体有裂缝、门 问题等，开发商、物业公司、施工方、销售公司对质量问 题推倭扯皮，购房者反映的质量问题解决较难 延期交房和逾期办理产权证。不能按照《商品房买卖合 同》约定按期向购房者交房，引起购房者不满，甚至引发群 体性事件。开发企业和购房者没有特殊约定，从交付使用之 日起没有在90日内办理房产证。 违反建设规划。一是“未批先建”，即未取得城市规划 行政主管部门核发的建设工程规划许可证件进行建设；二是 “少批多建”，即违反建设工程规划许可证的规定进行建设， 如加层、加高、加面积等；三是违规变更规划、调整容积率， 即未经城市规划行政主管部门审批，擅自变更建设用地规划 许可证和建设工程规划许可证规定的内容。四是利用集体土 地开发商品房。有的农村集体经济组织把规划部门批准的农 民集资建房项目，用于与房地产开发企业联建、合建住宅， 建成后一部分解决当农民回迁外，大部分作为商品房对外出 售，而这种集体土地上开发的商品房出售后，购买者不能办 理城市房屋产权证。五是非法转让国有土地使用权。房地产 开发企业取得土地使用权后，未按规定缴纳土地使用权出让 金或不按规定建设，擅自将土地使用权和建设项目转让给他 人；有的擅自改变合同中规定的用途，扩大用地面积或增加 建筑面积；有的利用国家划拨的土地与他人“联建’’商品房 对外出售或转让划拨土地的使用权。 乱收费现象。部分开发企业在交房时，强制业主购买其 指定的太阳能、对讲门铃、门禁系统等产品，强制业主缴纳 已取消的燃气初装费、水电户头费，缴纳装修保证金、垃圾 清运费等否则不予不交房，影响恶劣。 二、原因分析 一是少数开发企业利益驱动、诚信缺失。在市场经济利 益的驱动下，少数企业为实现利润的最大化，法律法规和诚