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当前我国房地产金融风险及防范对策剖析 　　内容提要：本文在我国房地产发展现状基础上，分析了以银行为主体的金融市场对房地产发展的重要推动作用。当前银行对房地产发展的支持存在于房地产开发的各个环节，而房地产发展对金融的高度依赖性带来了潜在的房地产金融风险，并且在当前的经济发展形势下风险因素更加明显。因此如何有效防范房地产金融风险已经迫切的摆在了当前政府主管部门面前。笔者认为，扩大房地产融资渠道，加强政府对房地产市场的调节效应以及配套适当的制度改革，是防范与化解房地产风险的基本出路所在。 　　关键词：房地产市场、政策法规、调节效应、金融风险 　　 　　一、我国房地产发展与金融支持 　　 　　1、我国房地产发展背景与现状 　　我国房地产市场的全面启动是在1998年全面取消福利分房制度以后，居民在提高自身工资水平以及购房货币补偿基础上，通过到市场上购买商品住宅，来满足居住需求。短短几年时间，由于居民的购房需求获得了全面释放，房地产市场发展供需两旺，从投资到开发，再到销售量等一系列反映房地产发展状况的指标全面飘红。由于房地产的强关联性，其发展也带动了建材等相关行业的发展，房地产行业对我国宏观经济的直接和间接贡献非常明显。 　　 　　从历年我国房地产销售面积、销售额与房地产投资统计数据（如表一所示）可以看出，1995年至今我国房地产发展呈两个不同的发展发展阶段：1998年以前我国房地产投资与销售呈缓慢增长和1998年至今我国房地产投资与销售两旺的快速发展阶段。1995－1998年四年期间，受前几年政策调控影响，房地产市场步入了相对紧缩状态，房地产投资总量增长几乎没有变化，个别年头如1997年甚至出现了负增长。这一期间销售状况总量与增幅较投资变化较大，这源于居民生活的改善以及销售基数较小所致。从1998年至今是我国房地产发展的快速阶段，近5年我国房地产销售面积、销售额与房地产投资额年平均增长幅度分别为21.66%、25.18%和22.38%。尤其是在2003年，房地产各项指标几乎达到了10年来的最高水平，由房地产所带动的新一轮经济过热苗头已经出现。 　　 　　2、我国房地产发展离不开金融支持 　　 　　（1）我国房地产信贷状况 　　近几年我国房地产的迅速发展，其投资与以银行为主体的金融支持是分不开的。1998年银行对房地产贷款余额为2028.92亿元，而2003年房地产贷款余额猛增到6657.35亿元，五年时间增长为原来的3倍左右。从房地产贷款余额所占金融机构贷款余额比例来看，也从原来的2.34%增长到2003年的4.19%，尽管增幅较小，但总量增长依然非常明显（如表二所示）。 　　 　　（2）个人住房贷款状况 　　个人住房贷款是银行贷款余额中变化最大的项目。1998年个人住房贷款余额仅为426.16亿元，占当时个人消费贷款余额比例为93.42%；到2003年时个人住房贷款已经达到11779.74亿元，为1998年的25倍左右。尽管个人贷款余额所占个人消费贷款余额比例下降到2003年74.87，但总量数据变化惊人，个人购房贷款已经成为居民购买住房的主要金融支持（如表三所示）。 　　 　　二、我国房地产金融特点与风险分析 　　 　　1、我国房地产金融特点 　　从我国房地产发展历程与融资途径来看，我国房地产金融发展时期短但起步快，融资比例高，融资渠道单一等等。 　　 　　（1）发展时期短，起步快 　　从我国房地产融资历程来看，房地产真正进入融资阶段是在1998年以后，伴随着个人住房商品化制度的实施以及个人购房按竭的启动，大量的购房者进入了房地产市场购买商品住宅，由于居民可支配收入刚刚改善，众多购房者依赖银行贷款进入市场购买住房，从而短短几年时间我国用于房地产开发与个人购房贷款余额大幅增长。房地产金融也得到了迅速发展，对房地产市场的发展起到了积极的推动作用。 　　 　　（1）融资比例高 　　我国房地产金融的一个明显特征就是融资比例高。2003年及以前，我国房地产开发企业在房地产开发过程中，自有资本金占项目总投资的比例普遍在30%以下，部分企业甚至在20%左右，剩余部分主要通过银行贷款等融资渠道来满足资金需求。 　　 　　（2）融资渠道单一 　　从我国房地产市场的运行过程及其资金链来看，房地产金融主要是由银行房地产信贷构成的，银行信贷贯穿于土地储备、交易、房地产开发和房产销售的整个过程。在我国的房地产市场上，商业银行的信贷几乎介入了房地产业运行的全过程，是我国房地产市场各种相关主体的主要资金提供者。 　　其它融资渠道如信托、房地产股权融资、房地产债券、住房资产证券化等融资方式，在我国房地产金融市场尚出于起步阶段，所占贷款比例很小，几乎可以忽略不计。 　　 　　2、我国房地产市场金融