当前房地产形势剖析及对策.docVIP

当前房地产形势剖析及对策 　　【摘 要】自2009年以来，为整顿和规范房地产市场秩序，控制房价的过速增长，建设部相继出台了有关文件，加强市场监管，国内房地产市场由以投资为主导的市场改变成以消费为主导的市场，国家下大力气进行市场调控，投入巨资建设保障性住房，给房地产企业带来巨大的冲击，房地产企业只有积极的应对政策与市场的变化，项目建设要符合当前市场的需求，加强房地产销售代理和经纪监管，只有这样才能实现房地产市场软着陆。 　　【关键词】房地产市场；形势；投资市场；消费市场 　　从国内宏观经济基本面看，2011年国内经济增速将放缓，通胀压力较大，资金面趋紧，宏观经济政策基本取向是积极稳健、审慎灵活。宏观调控将体现在物价、房价、信贷、利率、汇率、税率等多方面。稳定物价、稳定房价，抑制通胀将成为今年一项主要任务，其中对房地产实行“限贷、限购、保障、问责”。中央政府对房价调控的决心很大，并将加强地方政府的问责制，要求地方政府对房价负主要责任。2012年楼市调控不会轻易松绑，房价短期内不会大幅反弹，今年下半年里，刚需有足够时间挑选适宜房产。此外，由于被中央钦点为微调突破口，刚需还可得到更多扶持与优惠，而且，这种扶持与优惠不仅来自中央，地方政府的各种微调要想得以过关也会以保刚需为由，加大对刚需支持力度。而开发商在高库存、高负债压力下，也不得不绞尽脑汁讨好刚需。这意味着，刚需至少还能享受被中央、地方、开发商以及银行等多方争相取悦的为期近半年的“蜜月期”。 　　目前的形势： 　　一、货币政策对房地产市场影响 　　今年以来，央行已连续上调存款类金融机构人民币存款准备金率，并连续加息，意在回收货币流动性和抑制物价上涨，但同时货币政策也会给楼市带来一定影响。 　　（一）楼市需求受抑。 　　由于房地产行业对银行信贷依赖度非常高，货币政策从紧将直接提高投资者购房的成本，在一定程度减弱房产市场需求，影响到房地产市场的供需关系和房价走势。首付比例和贷款利率上调，一方面会提高购房人还款压力，另一方面也会提升储户中长期存款利息收入。楼市中信贷资金增速快速回落，楼市资金去杠杆化的趋势明显，其结果将削弱房产的投资品属性。 　　（二）资金面趋紧影响房地产开发资金链。 　　加息将对开发商形成融资压力，当货币政策进入到加息周期，这种压力会更为明显。持续加息使房地产开发贷融资成本不断提升，房地产企业的资金链紧张程度将有所加剧。 　　自1月26日，“新国八条”房产政策出台后，全国各地限购政策和房价控制目标已相继出台，各地房产调控政策力度虽有所不一，但政策效应正逐步显现，特别是住宅成交量明显下降 ，打折促销楼盘出现。随着时间的推移，打折促销正在加剧。如五一期间，一些一、二线城市都在进行高额度打折销售：珠江地产在全国范围内发起百“团”大战，以总额高达5亿元的“五重好礼”回馈买家，其中罗马家园被指“将低于吹风价4000元/平方米”，开盘价预计均价仅18000元/平方米左右，最低价单位甚至仅16000多元/平方米；杭州市和青岛市在短期内多次的打折销售引发已购客户的强烈不满，竟然多次引起房闹事件。 　　二、调控政策对不同需求房产影响不一。 　　从市场反映分析，各地出台的调控政策对满足刚性需求给予支持。例如：日照市在加强本地房地产市场健康发展的工作中，税务部门就针对本地首次购房者和低于90平方米的购房者实行0.5%的优惠税收政策，对办证超过5年的房屋转让免收营业税，房管部门对经济实用房的购房户也实行减免部分办证费用进行减半收取等。而对满足高端需求的楼盘，目前处于观望之中；对满足改善型需求的楼盘最受影响，处于举棋不定的状态。 　　三、调控政策对商业房产相对有利。 　　随着对住宅调控加剧，商业地产由于不限购、不限贷而成为受调控影响较小的领域，其前景在这一楼市特殊周期中得到了进一步增强。商业地产作为第三产业发展的特征——楼宇经济，是个利好，不仅吸引了开发商的目光，也吸引投资者的目光。4月14日杭州主城区出让的两宗商用地，引来众多的参与竞拍单位。润和房产集团信雅达写字楼项目销售部来访的新老客户数量较年前猛增，说明商业地产楼盘已受到投资人青睐。 　　四、保障房建设对商品房市场冲击不容忽视。 　　2012年3月5日提请十一届全国人大五次会议审议的《关于2011年中央和地方预算执行情况与2012年中央和地方预算草案的报告》显示，2012年全国财政赤字预算8000亿元，占GDP的比重下降到1.5%左右。其中中央赤字5500亿元,地方2500亿元。此外，2012年扎实推进保障性安居工程建设，在做好未完工项目建设的同时，新开工建设700万套以上。保障房建设对商品房市场将会有很大的冲击。 　　应对措施： 　　一、房地产企业做好年度计划任务分解，确保现金回流。房地产企业要根据今年销售目标和当前房产形势，做好项