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宝鸡市经济适用房发展问题剖析 　　摘 要： 我国的经济适用住房政策为满足城镇居民住房需求发挥了积极的作用，但全国经济适用房的建设规模、投资额还是严重欠缺的，根本无法满足广大中低收入家庭住房消费的需求。文章以陕西省宝鸡市经济适用房发展为例，分析宝鸡市经济适用房发展现状及存在问题，从经济学和管理学等角度进行深层次原因分析,提出土地供应、住宅产业化建设、加强和完善政策体系建设等解决对策，以期对政府部门在经济适用房政策发展方面有所推动和提供理论依据。 　　关键词：经济适用房;住房保障;对策;宝鸡市 　　中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1009－9107（2009）01－0065－05 　　 　　经济适用房是指纳入政府经济适用住房建设计划、建设用地实行行政划拨、享受政府提供的优惠政策、向城镇中低收入家庭供应的普通居民住房。［1］ 　　经济适用房的产生，一方面是为了解决城镇中低收入家庭的住房问题；另一方面，以住宅为主导产品群的房地产业对上游及下游产业50多个物质生产部门具有极强的关联度，可带动国家经济增长。经济适用住房建设发挥了积极的作用，它为许多中低收入者圆了多年的住房梦想，改善了其住房条件，促进了房地产产业发展，在一定程度上刺激了消费，拉动了内需，为国内GDP的增长做出了一定的贡献。 　　虽然我国经济适用房政策和建设近十年来取得了长足的发展，同时刺激了国内房地产经济的快速增长，但其在出售对象定位、供应量、申请者资格审查和政府监管等方面仍存在一定的缺陷，本文以宝鸡市为例重点围绕现阶段我国经济适用房发展中的几个共性问题试作分析和探讨。 　　 　　一、发展现状及存在问题 　　 　　(一)发展现状 　　1.住房现状。陕西省宝鸡市经济适用住房建设始于1998年，由市、区两级房改部门与有资质的开发商共同承建。近几年，宝鸡市委、市政府始终高度关注市民的居住问题，通过促进房地产市场发展、搞活二级市场、旧城改造、城中村改造、北坡地质灾害防治搬迁工程、建立住房保障制度等方式，改善了城市居民的居住条件。到2007年底，市区人均住房建筑面积达到26平方米，处于全国和全省平均水平。但是，城市低收入家庭的居住现状不容乐观，有大量低收入家庭居住在空间狭小、基础设施不配套、危旧房屋居多的片区内，这是摆在政府面前的一大课题，需要在社会再分配中研究制定保证社会公平、合理的政策，满足低收入群体基本住房需求。 　　2.政策现状。2006年8月宝鸡市出台《宝鸡市经济适用住房管理实施办法》（宝政发［2006］29号）及《宝鸡市经济适用住房销售管理实施细则》（宝市房发［2006］90号），为经济适用住房的建设管理提供了政策依据(见表1)。 　　 　　从表1可以看出，宝鸡市经济适用住房政策与全国其它地区的政策在准入条件、价格确定和申请程序方面差异不大，但在优惠政策和面积标准还是有所差异，面积标准明显高于全国其它大中城市建设标准，优惠政策相对同等城市标准稍低,这因各地经济发展总体水平等因素而异。 　　3价格现状。从1999年以来，宝鸡市经济适用房价格逐年上升。如图1所示。 　　 　　从表2可以看出，宝鸡市各年经济适用房的平均销售价格均低于西安市及全国的价格，但高于全省的平均水平。说明经济适用房价格与所在地区的地理位置、经济发展水平、人均可支配收入、政策等各方面是密切相关的。 　　（二）存在问题 　　1.土地征用及拆迁补偿费用偏高。宝鸡市现行经济适用住房价格构成中，虽然土地是政府行政划拨，但土地征用及拆迁补偿费用已达222元/平方米，约占房价构成的17.94%；与普通商品房相比，土地价格仅降低了契税等60元/平方米左右；土地征用及拆迁补偿费中的其它费用与普通商品房基本相同，因而形成了现行较高的经济适用住房价格与群众期待的低房价的矛盾。 　　2.“不适用”问题。目前，宝鸡市很多经济适用房项目容积率过高、采光差、人多电梯少，交通、生活、教育和医疗设施未能及时跟上，住起来既不经济也不适用。一般来说，要住得舒适，居住小区须具备基本生活设施如超市、菜市场、餐饮、银行、药房、洗衣店等；另外后期发展还要有更高层次的设施，如运动场馆、健身中心、书店、美容美发店等。而这些，在宝鸡市很多经济适用住房小区都没有达到，住户非常不方便。 　　3.政策体系不完善。目前，宝鸡市住房保障管理方面的法规、政策还不完善，尚未形成一个完整的体系，虽然出台了经济适用住房管理办法、廉租住房管理办法及相应细则，但是这些单项的管理办法和文件不仅在法律体系中的规格较低，而且不足以支撑住房保障工作的延伸，尤其是后期管理政策明显滞后。 　　4.供应量严重不足。截止2007年6月底宝鸡市共有城镇低保家庭35 544户，享受低保人口72 474人，仅宝鸡市区就有城镇低保家