华泽地产营销策划报27.docVIP

PAGE PAGE 57 【华泽地产营销策划报告】 目录： 三、项目定位 1、产品定位 2、价格定位 1）均价定义 2）价格策略 3、客户定位 4、开发经营指导思想 四、项目名称及营销策略 1、项目名称建议 2、营销主题 3、差异化竞争策略 4、卖点设计 五、项目创新体系 1、创新思路 2、项目核心竞争力构成及因素分解 3、创新体系的设计及实施要点 4、项目风险规避 六、项目营销执行方案 1、项目形象定位 2、价格策略 3、促销策略 4、宣传推广策略 5、销售组织 6、营销执行计划与节奏控制 七、项目开发与营销面临的重大问题的说明及对策 1、开发销售时机 2、本项目的制胜关键 3、项目的物业管理 4、建筑风格 5、销售节奏 6、营销主题的实施要点 7、营销费用控制 8、售楼部及样板间选址 9、销售指导思想 三、项目定位 3.1产品定位 精英商务决胜主场加上解释 商务新界 精英企业基地 定位依据： 依据一：本案总建筑面积25764平米，其中商业部分约5000平米，写字楼部分体量不大，因此产品在功能配套方面相应投入较小；同时根据目前户型划分来看，面积均在90—160平米之间，属中小户型。基于上述两点原因，本案针对的目标客户群体将主要锁定为成长中的中小型精英企业，这部分客户群体通常经过几年的发展在同类行业中具备相当的竞争实力，但由于资金实力有限，如果选择购买通常为形象较好的中档价位楼盘，因此本案定位于中高挡商务写字楼能够很好迎合市场需求，充分调动本区域内中小型精英商务企业的购买欲望。 依据二：本案位于新华路与维明大街交叉口的西北角、颐园宾馆以东，交通条件便利。目前项目周边商务氛围较好，半径1公里范围内有多个写字楼项目，如君创国际商务花园、中华商务、华海环球广场等项目，区域内商务办公环境经过近两年的迅速发展已较为成熟。此外，项目周遍集中了大量的政府部门办公场所，如省人大、省政协、省劳动厅、省卫生厅等。因此本案应该充分发挥地块周遍的小环境优势——中央政务区，以及大环境优势——成熟商务区，从新开辟崭新的办公商务新界，使之成为新华商圈的精英企业商务基地。 3.2价格定位 3.2.1均价定义 本项目采用市场比价定价法，通过对具有可比性竞争楼盘各个竞争因素的打分及权重，调整折实均价，通过权重值来制定本 项目均价。 根据对竞争楼盘各竞争因素的分析确定对本项目影响的权重分别为：华海环球广场30%、金亿城商务楼25%、世纪方舟15%、安侨商务10%、中国盒子10%、诚铭商务大厦10%。 竞争楼盘的比较价格及权重值的计算方法 竞争楼盘（华海环球广场）调查调整表 楼盘权重为30% 项目因素 细化因素 权重（%） 打分 得分(%)=权重*打分 备注 地 域 因 素 环境 升值前瞻 5 0.2 1 位于新华区 商务气氛 8 －0.6 －4.8 自然环境（噪音） 3 0.3 0.9 治安状况 6 0.4 2.4 区域印象 3 －0.2 －0.6 交通 车行、管制 3 0.1 0.3 公共交通 4 0.2 0.8 配套 餐饮、娱乐 5 0.2 1 邮政、电信 3 0.2 0.6 医院、银行 5 －0.2 －1 楼 盘 个 别 因 素 规模 5 0.1 0.5 占地5862.9平方米、总建筑面积约3万平方米 平面设计 13 0.1 1.3 设备 3 0.1 0.3 奥的斯 装修 5 0 0 简装修 建筑材料 3 0 0 外观 3 0.3 0.9 景观 4 －0.2 －0.8 车位 2 0.1 0.2 承建商 2 0.1 0.2 南通二建 开发商实力 2 0.2 0.4 河北华海房地产开发有限公司 项 目 因 素 物业管理 7 0.1 0.7 北京中实杰肯道夫 工程形象进度 3 0.2 0.6 内部装修进行中 营销 3 0.1 0.3 合计 ——— 100 — 5.2 楼盘折实均价 4500元/M2 比较价格 4500*(1+5.2%)=4734元/M2 权重值为：4734*30%=1420.2 比较楼盘 华海环球广场 世纪方舟 金亿城商务 安侨商务 中国盒子 诚铭商务大厦 合计 楼盘价格 4500元/㎡ 4800元/㎡ 3900元/㎡ 4300元/㎡ 4400元/㎡ 3500元/㎡ _______ 比较价格 4734元/㎡ 4976.7元/㎡ 4070元/㎡ 4650元/㎡ 4700元/㎡ 3760元/㎡ _______ 权重 30% 15% 25% 10% 10% 10% 100% 权重值 1420.2 746.5 1017.5 465 470 376 4495.2 通过对竞争楼盘各个因素的比较，本项目的均价定为4495.2元/㎡ 3.3客户定位