武汉华公馆楼盘销售策划书85972859.doc

东湖广场华公馆楼盘销售策划书 目录 第一部分 项目前期市场研究与前期策划阶段 一、宏观形势分析 二、消费者分析 三、光谷房产市场分析 四、楼盘分析（优势与劣势） 五、受众分析 六、销售策略分析 第二部分 项目策划方案决策阶段 宏观形势分析 武汉市场总体特征 武汉市2008年需求量约1300万平方米，而供应量不超过1100万平方米，年度供求比在1:1.18左右，延续供不应求局面。 武汉市成交结构发生变化，小房型趋于紧凑，大房型趋向舒适，改善性需求明显，投资投机现象并不严重。 武汉市环线结构日益明显，二环内与二环外价差逐渐增大，城市房地产市场日益成熟。 武汉市11-12月份，受义和巷地块高价成交，及武汉天地、万科金色家园等项目开盘刺激，市中心项目的价格将继续上涨，但受供应量不足以及927新政的影响，成交量将呈现持续缩减的趋势。 持续的供不应求 08年3－11月份，整个武汉商品房市场供求关系持续表现为供不应求态势。927新政后，10月供求比1：1.15为下半年最低。11月份受捂盘等因素影响，供应量出现萎缩，供求比攀升至1：1.48 。 从长远发展看，武汉房地产市场需求依然存在，市场发展潜力仍在增加。从投资规模和建设开发指标分析，武汉市房地产市场的基本面仍然趋好。随着国家“扩内需、保增长”的经济发展思路进一步明确，在积极的财政政策和适度宽松的货币政策推动下，武汉市房地产市场经过调整后逐渐将迎来恢复性的增长。 随着国家宏观调控政策的不断深入，2007年武汉市从调整住房供应结构、加大保障性住房建设力度、严格信贷调控政策和整顿规范房地产市场交易秩序等方面入手，进一步加强了调控措施的执行力度，使武汉市住房供应结构基本合理、住房价格基本稳定，房地产市场趋于平稳，房地产业为全市经济发展和社会稳定作出了积极贡献。 　2007年武汉市房地产开发投资为459.75亿元，同比增长25.6％；房屋施工面积为3195.41万平方米，同比增长11.1％；房屋竣工面积为933.37万平方米，同比增长6.8％。2007年武汉市商品房销售面积为1135.41万平方米，同比增长18.2％；商品房综合销售均价为4706.26元/平方米（不含新洲、蔡甸和汉南区），同比增长17.8％。 2008年，受国际金融危机的影响，武汉市房地产市场从快速增长期转入了调整期。纵观全年，商品房销售量、土地市场供应量同比均有所下降，商品住房空置面积同比上升，市场中面临着较大的问题与考验。 2008年武汉市房地产开发投资为570.36亿元，同比增长24.1％；房屋施工面积为3798.10万平方米，同比增长18.9％；房屋竣工面积为869.83万平方米，同比下降6.8％。2008年，武汉市商品房销售面积为626.61万平方米，同比下降44.8%；商品房综合销售均价为5148.13元/平方米（不含新洲、蔡甸和汉南区），同比增长9.4％。 自2009年以来，在经济刺激政策等多种因素的影响下，我国房地产市场提前结束调整而急剧升温，出项了投资和价格回升，成交量大幅增加，资金来源充裕等新情况，新变化。从发展趋势看，尽管我国房地产市场调整比较大，但宏观经济景气上升，居民收入增加，流动性充裕和消费结构升级等因素将使2010年房地产投资继续保持较快增长，房价明显下跌的可能性不大。 投资增长：逐季加快，回升势头好于预期，09年全年增速在20％左右，远远好于预期。 销售增加：三大需求集中释放，市场销售猛增，进入2009年随着市场的迅速升温，房地产销售大幅增加，出现近年来所没有过的“井喷式”行情，前三季全国商品房销售面积5.84亿平方米，同比增幅达44.8％. 价格上涨：同比涨幅由负转正，同比连续七个月正增长。 供给回升：施工面积增速止跌回升，新开工面积强力反弹，前三季同比增长15.4％. 就武汉市来说，武汉市的房地产市场由以下发展趋势：1.由于武汉市经济良好的发展态势人口红利的因素以及自住需求仍然占据主导地位等因素，武汉市的房地产市场会继续保持姿态有着良好的发展趋势。2.因为武汉市政府的规划布局，武汉市的楼市发展的区域带动性凸显，各中心城区相互带动，不止市中心城区，近郊区甚至是远郊区的楼盘都受到带动，“回归郊区”的呼声也越演越烈，住房向郊区发展是武汉市房地产发展的必然趋势。3.政府保障工作更加到位，着力解决房地产供应结构问题，因为住房结构层次不多，且经济适用房的供应不充足，使得政府会加大监管及投资力度，武汉市的经济适用房在整个房地产市场上的作用将更加明显，而长期处于经济适用房与廉租房，经济适用房和商品房供应对象之间的缺口的“夹心层”的住房问题将会得到解决，未来几年可以通过经济适用房出租，限价房等来实现。武汉市房地产市场的住房供应结构将产生变化，经济适用房的比例大幅度