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我国公共租赁住房融资问题剖析 　　摘要：根据“十二五”规划纲要，公共租赁住房的建设规模逐步扩大，同时对资金的需求也逐渐增加，而与其他保障房相比公租房目前的资金来源渠道较少，融资更加困难。因此，必须采取一定的措施扩大公租房的资金来源，保证公租房的供给。 　　关键词：公共租赁住房；政府；融资；保障 　　公共租赁房是为了解决城镇中低收入者、新近就业者的住房问题提出的一种保障性住房形式。随着公共租赁房投资规模的逐步扩大，资金需求量不断增加，而其收益水平低、资金使用周期长、投资回收速度慢等特点，导致了公共租赁住房融资比较困难。 　　一、目前我国公租房融资的主要方式 　　（一）政府财政拨款 　　公共租赁住房作为一种保障性住房，其产生的经济效益有限，吸引社会资金的能力较弱，要保证公共租赁住房的供应量，政府必须给予政策和资金的支持。我国的公共租赁住房建设尚处于起步阶段，财政拨款占建设资金的比重很大，而财政拨款的又是中央财政拨款和地方相关配套资金组成，这给地方政府造成了很大的压力。因此，这种方式只适用于公共租赁房建设面积较小或地方经济实力强的省市。随着我国公共租赁住房需求的不断增加，财政拨款的资金很难满足公共租赁房建设资金的需求，所以这种方式势必将成为公共租赁住房辅助的融资方式。 　　（二）住房公积金融资 　　住房公积金用于公共租赁房建设的形式有以下几种：第一，住房公积金贷款，即将闲置下来的住房公积金以发放贷款的形式用于公共租赁住房的建设。住房公积金聚集性、投资性和闲置性的特点，使其与公共租赁住房项目的要求相匹配。住建部下发的《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》中明确指出要将公积金的闲置资金以发放公积金贷款的形式用于支持保障房建设。意见明确规定在保证公积金缴纳者正常提款的基础上，可将结余公积金的50%以内用于发放公积金贷款，贷款利率比五年期个人公积金贷款利率上浮10%。第二，住房公积金增值收益，是指住房公积金经营业务收入与支出的差额。住房公积金增值收益主要来自于发放个人公积金贷款、再存款利差收益、购买国债等。这个收益在提取住房公积金贷款风险准备金和上缴公积金中心管理费用后的结余可用于保障房建设。根据相关规定，提取的住房公积金贷款风险准备金不得低于住房公积金增值收益的60%。在支付了管理费用并提取风险准备金后可用于保障房建设。第三，住房公积金缴款者可以利用公积金租住公共租赁房，这样既减轻了租房者的交租压力同时又将这部分资金变成了政府的收入，政府可以将这些资金以贷款或者补贴的形式再次投入到公租房建设中。 　　（三）土地出让金净收益 　　自1998年税制改革以后，土地出让收益已经成为地方财政收入的主要来源。近年来，随着房价的不断上涨，有些地区的土地出让净收益已占到地方财政收入的50%以上。据估计，土地出让净收益占到土地出让金的40%以上。住建部、财政部、发改委三部委于2010年发文，明确指出地方政府应将一定比例的土地出让金净收益用于保障性住房的建设。例如：广州每年用于保障房建设的土地出让净收益不低于其净收益的10%；作为公共租赁房试点的重庆，则每年将5%的土地出让净收益用于公共租赁房的建设。 　　（四） 银行贷款 　　银行信用贷款也是公共租赁住房的主要资金来源之一。银行贷款一直以来都是房地产行业的主要资金来源，公共租赁住房作为特殊的房地产也不例外。而与其他一般房地产相比，由于公租房有政府的支持，银行对其放贷的风险比较小，因此，公租房较为容易从银行取得贷款。 　　二、我国公共租赁住房融资面临的主要问题 　　（一）资金来源方式单一 　　公共租赁住房的保障房属性，决定了公共租赁住房的资金来源方式较为单一，其主要资金还是依靠政府财政划拨。银行贷款、公积金贷款、土地出让净收益等方式都是辅助的方式，其能为公共租赁住房建设提供的资金是极为有限的。而公共租赁住房的这种以政府为主导的筹资方式，既使政府的财政负担太重，也不利于公共租赁住房的长期发展。因此，要尽快改变目前政府为主体的单一筹资方式，寻求新的筹资方式并设计适合我国实际情况、有助于公共租赁住房长远发展的公共租赁住房融资体系，以解决资金短缺的问题。 　　（二）资金投入欠缺 　　我国保障性住房资金短缺问题十分突出，也成为阻碍公共租赁住房发展的主要障碍。 公共租赁住房主要是解决“夹心层”的住房问题，我国的“夹心层”可谓数量巨大，而能提供的公租房数量远小于需求量。若要满足这一需求，需要投入大量的资金，仅仅靠政府拨款是不可能解决的。而公租房的公共产品属性决定其建设中获得的利益很少，这也使得公共租赁住房很难吸引到社会资金的投入。因此，政府投入资金的有限和社会资金投入的缺乏造成了公共租赁住房建设资金的严重不足。 　　（三）各级政府承担一定的运营风险 　　在公共